Real Estate

End of Illegal Structures in Slovakia?

After almost 40 years of the current regulation, a new Construction Act, introducing a substantial change of the construction law, should enter into force in 2014.

The cur­rent con­struc­tion act (the Cur­rent Act) was adopt­ed in 1976. Despite mul­ti­ple changes, it does not reflect the changes that the mar­ket has under­gone and is no longer suit­ed to the con­di­tions of con­struc­tion prac­tice. It also does not pro­vide for sat­is­fac­to­ry solu­tions to many prob­lems. One of the most promi­nent issues, as seen both by the author­i­ties and the pub­lic, is the reg­u­la­tion of ille­gal struc­tures.

Current Slovak legislation on illegal structures

Gen­er­al­ly, a struc­ture can be built only with a valid build­ing per­mit (or time­ly noti­fi­ca­tion for sim­ple struc­tures), oth­er­wise it is ille­gal under the con­struc­tion law. How­ev­er, the Cur­rent Act is very inef­fec­tive in pre­vent­ing and sanc­tion­ing the build­ing of ille­gal struc­tures. 

The rea­son for this is that under the Cur­rent Act the build­ing author­i­ty must always exam­ine the pos­si­bil­i­ty of issu­ing a sub­se­quent build­ing per­mit. Such sub­se­quent build­ing per­mit legalis­es con­struc­tion activ­i­ties that were already car­ried out. Only if a sub­se­quent build­ing per­mit can­not be issued can demo­li­tion of the build­ing be ordered.

The prob­lem is that the build­ing author­i­ty may reject issu­ing a sub­se­quent build­ing per­mit to the con­struc­tor only if the con­struc­tion of such a build­ing is against pub­lic inter­ests or if the con­struc­tor refus­es to coop­er­ate with the build­ing author­i­ty. It has proven dif­fi­cult to show in prac­tice that a cer­tain build­ing con­tra­venes the pub­lic inter­est. As a result, a demo­li­tion of ille­gal build­ings is almost nev­er ordered.

Draft of a New Slovak Construction Act published

Dur­ing the past few years, the Slo­vak Min­istry of Trans­porta­tion, Con­struc­tion and Region­al Devel­op­ment (the Min­istry) has worked on a new con­struc­tion act, repeat­ed­ly post­pon­ing the dead­line of its final­i­sa­tion. Final­ly, in July 2013, a draft of the new law was pre­sent­ed (the New Act). The New Act caused a heat­ed dis­cus­sion as it pro­vides for very strict sanc­tion­ing of ille­gal struc­tures, basi­cal­ly with­out any pos­si­bil­i­ty for a sub­se­quent build­ing per­mit (except for minor vio­la­tions, such as minor changes on con­struc­tion with­out valid per­mit, or com­mence­ment of con­struc­tion before an issued build­ing per­mit enters into force).

Ter­mi­na­tion of the build­ing activ­i­ties on unfin­ished ille­gal struc­tures

Under the New Act, if a struc­ture is built with­out a build­ing per­mit or con­flicts with its terms, the build­ing author­i­ty must imme­di­ate­ly order the con­struc­tor to (i) stop all build­ing activ­i­ties, (ii) close down the con­struc­tion site, and (iii) secure the struc­ture and con­struc­tion site to avoid tres­pass­ing of a third par­ties. An appeal against such deci­sion of the build­ing author­i­ty will not post­pone its effec­tives.

The build­ing author­i­ty will also noti­fy providers of util­i­ties (ie, water and elec­tric­i­ty) who must imme­di­ate­ly stop deliv­er­ing util­i­ties to the site.

If the con­struc­tor con­tin­ues with build­ing activ­i­ties despite the deci­sion, the build­ing author­i­ty may (i) pro­hib­it access to the struc­ture; (ii) lock the mate­r­i­al and build­ing mech­a­nisms on the con­struc­tion site and guard them by a secu­ri­ty ser­vice at the expens­es of the con­struc­tor; and/or (iii) pro­pose the with­draw­al of the constructor’s busi­ness licence to the Trade Licens­ing Office.

Forced demo­li­tion of fin­ished ille­gal build­ings

Sub­ject to the few excep­tions men­tioned above, the build­ing author­i­ty will have to order the demo­li­tion of ille­gal struc­tures by the con­struc­tor at his own costs. This will apply also to ille­gal build­ings fin­ished before the New Act enters into force with the excep­tion of struc­tures fin­ished before 1 Octo­ber 1976.

Inter­im pro­vi­sions 

It is expect­ed that the own­ers of ille­gal build­ings will be grant­ed a 12-month grace peri­od dur­ing which they might file a request for a sub­se­quent build­ing per­mit. This is a high­ly crit­i­cised pro­vi­sion because of a fear that devel­op­ers will com­mence ille­gal con­struc­tion activ­i­ties sole­ly to “mak­ing it in time” for this inter­im pro­vi­sion.

Oth­er sanc­tions

The New Act intro­duces sig­nif­i­cant­ly high­er penal­ties for ille­gal con­struc­tion. It is also sug­gest­ed that con­tin­u­ing with the con­struc­tion despite an enforce­able deci­sion of the build­ing author­i­ty order­ing to stop the con­struc­tion activ­i­ties be clas­si­fied a crime. Pun­ish­ing con­struc­tion law vio­la­tions also via the crim­i­nal law is a trend that can be observed in the past few years, and we expect that it will con­tin­ue.

Expect­ed entry into force

The Min­istry cur­rent­ly envis­ages that the New Act will be adopt­ed by the Slo­vak Nation­al Coun­cil mid-June 2014. Although the New Act may be changed in the course of its approval process in the Slo­vak Nation­al Coun­cil, it can be expect­ed that one of its main objec­tives – fight­ing ille­gal con­struc­tion – will remain. It will be impor­tant to fol­low the devel­op­ments close­ly as the New Act will bring many changes to the con­struc­tion law, not only in the area of reg­u­la­tion of ille­gal struc­tures.

The new Slovak Construction Act will introduce more effective legal tools against illegal structures, as well as strict sanctions.

Koniec čiernych stavieb na Slovensku?

Po skoro 40 rokoch súčasnej regulácie by mal v roku 2014 vstúpiť do platnosti nový stavebný zákon, ktorý zavádza zásadné zmeny stavebného práva na Slovensku.

Súčas­ný staveb­ný zákon (Aktuál­ny zákon) bol pri­jatý v roku 1976 a napriek mno­hým nov­el­ám neo­dráža zme­ny, ktorý­mi prešiel trh s nehnuteľnosťa­mi v posled­ných rokoch. Aktuál­ny zákon nevy­hovu­je pod­mienkam praxe a neupravu­je dosta­točné rieše­nia pre mno­hé prob­lémy, pričom jed­ným z najzá­važne­jších prob­lé­mov vní­maných správny­mi orgán­mi a tak­tiež širok­ou vere­jnosťou je práv­na reg­ulá­cia nepo­v­olených (tzv. čiernych) stavieb.

Aktuálna právna úprava čiernych (nepovolených) stavieb na Slovensku

Vo všeobec­nos­ti platí, že stav­ba môže byť postavená iba na zák­lade plat­ného staveb­ného pov­ole­nia (ale­bo na zák­lade včas­ného ozná­me­nia pri jednoduchých stavbách), inak sa podľa staveb­ných pred­pisov jed­ná o nepo­v­olenú stavbu. Aktuál­ny zákon je však neefek­tívny v pred­chádzaní a sankciono­vaní budova­nia takých­to stavieb.

Jed­ným z dôvodov pre súčas­ný stav je sku­točnosť, že podľa Aktuál­ne­ho zákona staveb­ný úrad musí vždy vopred skú­mať možnosť vyda­nia doda­točného staveb­ného pov­ole­nia, ktoré povolí už vyko­nané staveb­né práce. Staveb­ný úrad nar­i­a­di odstrá­ne­nie nepo­v­olenej stav­by iba ak vydanie doda­točného staveb­ného pov­ole­nia nie je možné.

Prob­lé­mom však je, že staveb­ný úrad môže odmiet­nuť vydanie doda­točného staveb­ného pov­ole­nia pre vlast­ní­ka stav­by iba ak je zho­tove­nie pred­met­nej stav­by v roz­pore s vere­jný­mi záu­j­ma­mi ale­bo ak vlast­ník stav­by nespolupracu­je so staveb­ným úradom. Keďže je zložité v praxi preukázať, že určitá stav­ba je v roz­pore s vere­jným záu­j­mom, odstrá­ne­nie nepo­v­olených stavieb sa tak­mer nikdy nenar­i­aďu­je.

Publikované navrhované znenie nového stavebného zákona

Min­is­ter­st­vo dopravy, výs­tav­by a regionál­ne­ho rozvo­ja Slovenskej repub­liky (Min­is­ter­st­vo) pra­co­v­a­lo v posled­ných rokoch na novom staveb­nom zákone, pričom viack­rát posunulo ter­mín jeho dokonče­nia. Nakoniec až v júli 2013 bol širokej vere­jnos­ti prezen­to­vaný nový staveb­ný zákon (Navrho­vaný zákon), ktorý pod­ni­etil búr­livú disku­siu, keďže veľ­mi prísne sankcionu­je stavbu nepo­v­olených stavieb. S výn­imk­ou drob­ných prehreškov (ako naprík­lad výkon drob­ných úprav bez staveb­ného súh­la­su ale­bo predčas­né usku­točňo­vanie stav­by predtým ako staveb­né pov­ole­nie nadobudne právo­plat­nosť) už vydanie doda­točného staveb­ného pov­ole­nia neb­ude možné.

Zas­tave­nie staveb­ných prác na nedokončených nepo­v­olených stavbách

Ak je stav­ba budovaná bez staveb­ného pov­ole­nia ale­bo v roz­pore s jeho pod­mienka­mi, potom je staveb­ný úrad podľa Navrho­vaného zákona povin­ný nar­i­adiť staveb­níkovi (i) aby bezod­kladne zas­tavil staveb­né práce na stavbe, (ii) uza­vrel stavenisko, a (iii) zabezpečil stavbu a stavenisko pred prís­tupom tretích osôb. Odvolanie pro­ti také­mu­to nar­i­ade­niu staveb­ného úradu neb­ude mať odklad­ný úči­nok.

Staveb­ný úrad tak­tiež noti­fiku­je vlast­níkov inžinier­skych sietí (t.j. dodá­vateľov vody a elek­triny), ktorí budú povin­ní bezod­kladne odstaviť dodávku služieb pre nepo­v­olené stav­by.

Keď zho­toviteľ stav­by bude napriek rozhod­nu­tiu staveb­ného úradu pokračo­vať v staveb­ných prá­cach, tak staveb­ný úrad bude môcť (i) zakázať príst­up na stavbu, (ii) uzamknúť staveb­né výrobky a staveb­né mech­a­nizmy na stavenisku a dať ich strážiť stráž­nou službou na nák­la­dy zho­toviteľa stav­by, a/alebo (iii) dať pod­net živnos­ten­ské­mu úradu na odňatie opráv­ne­nia na živnos­ten­ské pod­nikanie.

Nar­i­ade­nie odstrá­ne­nia zho­tovených nepo­v­olených stavieb

Až na niekoľko výn­imiek spomenutých vyššie, bude staveb­ný úrad podľa Navrho­vaného zákona povin­ný nar­i­adiť staveb­níkovi aby odstránil nepo­v­olenú stavu na vlast­né nák­la­dy. Pred­met­ná povin­nosť sa bude vzťa­ho­vať tak­tiež na nepo­v­olené stav­by usku­toč­nené pred účin­nosťou Navrho­vaného zákona, s výn­imk­ou stavieb usku­toč­nených pred 1. októbrom 1976.

Pre­chod­né opa­tre­nia

Navrho­vaný zákon upravu­je, že staveb­ní­ci nepo­v­olených stavieb budú môcť počas 12 mesačnej odklad­nej doby podať žia­dosť o doda­točné pov­ole­nie nepo­v­olenej stav­by. Pred­met­né ustanove­nie sa stret­lo s pomerne kri­t­ick­ým ohla­som vere­jnos­ti pre obavy, že devel­op­er­ské spoločnos­ti začnú v blízkej dobe s výs­tavbou nepo­v­olených stavieb iba z dôvo­du aby stih­li túto odkladaciu dobu.

Ostat­né sankcie

Navrho­vaný zákon navrhu­je zaviesť pod­statne vyššie poku­ty za nepo­v­olené stav­by. Tak­tiež sa navrhu­je, aby pokračo­vanie v staveb­nej čin­nos­ti na nepo­v­olenej stavbe napriek právo­plat­né­mu rozhod­nu­tiu staveb­ného úradu na zas­tave­nie staveb­ných čin­nos­tí bolo klasi­fiko­vané ako trest­ný čin. Za posled­né roky je viditeľný trend posti­ho­va­nia porušení staveb­ných pred­pisov prostred­níctvom ustanovení trest­ného prá­va, pričom pred­pok­ladáme, že ten­to trend bude v budúc­nos­ti pokračo­vať.

Pred­pok­ladaná doba účin­nos­ti

Min­is­ter­st­vo momen­tálne počí­ta s tým, že Navrho­vaný zákon bude pri­jatý Národ­nou radou Slovenskej repub­liky v polovi­ci júna 2014. Napriek tomu, že Navrho­vaný zákon sa v priebe­hu leg­is­latívne­ho pro­ce­su môže zmeniť, je možné pred­pok­ladať, že jeden z jeho hlavných cieľov – boj pro­ti nepo­v­oleným stavbám – zostane nezme­nený. Keďže Navrho­vaný zákon pri­ne­sie mno­ho zmien v staveb­nom práve, a to nie­len v oblasti právnej reg­ulá­cie nepo­v­olených stavieb, odporúčame sle­dovať pri­jaté zme­ny.

Navrhovaný nový stavebný zákon by mal priniesť efektívnejšie právne nástroje na boj proti nepovoleným (čiernym) stavbám ako aj prísnejšie sankcie.