Real Estate

The New Face of Legalisation in Serbia

The new Legalisation Act, which entered into force on 1 November 2013, allows for legalisation of facilities constructed without a construction permit or used without a usage permit, provided certain legal and technical requirements have been met.

Current status of unlawfully constructed facilities

Under the cur­rent Con­struc­tion and Plan­ning Act (PCA), as in oth­er coun­tries in the region, struc­tures or facil­i­ties con­struct­ed with­out the rel­e­vant con­struc­tion or used with­out the rel­e­vant usage per­mit are deemed ille­gal. As a gen­er­al rule, the PCA pre­scribes that con­struc­tion of facil­i­ties is sub­ject to issuance of con­struc­tion per­mits, while use of facil­i­ties is sub­ject to issuance of a usage per­mit.

Unlaw­ful con­struc­tion works may be halt­ed pur­suant to a deci­sion by the con­struc­tion inspec­tor and then demol­ished (if a con­struc­tion per­mit was not obtained in the pre­scribed term). Where works are not car­ried out in line with the con­struc­tion per­mit, a con­struc­tion inspec­tor may order that such works be halt­ed and amend­ments made to the con­struc­tion per­mit. Where a facil­i­ty has been devel­oped with­out a con­struc­tion per­mit, a con­struc­tion inspec­tor may: (i) impose fines rang­ing from ca. EUR 13,000 to EUR 26,000 (repeat­ed unless the mat­ter is reme­died); (ii) pro­hib­it the car­ry­ing out of works/use of facil­i­ty; and (iii) order removal of the facil­i­ty. The oper­a­tional per­mit is a pre­con­di­tion for use of the devel­oped facil­i­ty, and it may not be law­ful­ly used pri­or to a tech­ni­cal inspec­tion and an oper­a­tional per­mit sub­se­quent­ly issued. So the investor may be deprived of the right to use the con­struct­ed facil­i­ty.

Where doc­u­ments nec­es­sary for obtain­ing an oper­a­tional per­mit have been duly sub­mit­ted and the process is pend­ing, the risk of adverse con­se­quences is sig­nif­i­cant­ly reduced than in cas­es where the oper­a­tional per­mit has not been obtained because con­struc­tion has not been car­ried out in accor­dance with the con­struc­tion per­mit.

The fore­go­ing con­se­quences may be mit­i­gat­ed through the legal­i­sa­tion pro­ce­dure under the new Legal­i­sa­tion Act, pro­vid­ed that ille­gal­ly con­struct­ed facil­i­ties meet the require­ments set forth under the new law.

New Legalisation Act requirements

The new Legal­i­sa­tion Act, which entered into force on 1 Novem­ber 2013, sets out that facil­i­ties con­struct­ed with­out a con­struc­tion per­mit or used with­out a usage per­mit may be legalised, i.e. that a con­struc­tion and/or usage per­mit for such facil­i­ties may be sub­se­quent­ly obtained.

The prospec­tive legal­i­sa­tion act allows for the legal­i­sa­tion of ille­gal facil­i­ties that meet cer­tain legal and planning/technical require­ments. Name­ly, pur­suant to the draft Legal­i­sa­tion Act, an appli­ca­tion for legal­i­sa­tion must be accom­pa­nied by rel­e­vant doc­u­ments, such as:

  1. a geo­det­ic sur­vey;
  2. an as-built design;
  3. evi­dence of prop­er title to the land; and
  4. evi­dence of set­tle­ment of the land devel­op­ment fee.

It is also inter­est­ing to note that ille­gal facil­i­ties may be con­nect­ed tem­porar­i­ly to all infra­struc­ture util­i­ties (gas, elec­tric­i­ty mains, etc.) until the author­i­ty com­pe­tent for issuance of con­struc­tion and usage per­mits final­ly decides on the request for legal­i­sa­tion of such facil­i­ties.

Requests for legal­i­sa­tion must be filed with­in 90 days from the date of entry into force of the Legal­i­sa­tion Act, where­as all pend­ing requests filed under for­mer laws gov­ern­ing the legal­i­sa­tion are con­sid­ered fil­ings under the Legal­i­sa­tion Act.

The new Legalisation Act sets out that facilities constructed without a construction permit or used without a usage permit may be legalised, meaning that construction and/or usage permit for such facilities may be subsequently obtained.

Novo lice legalizacije u Srbiji

Novi Zakon o legalizaciji objekata, koji je stupio na snagu 1. novembra 2013. godine, predviđa legalizaciju objekata izgrađenih bez građevinske dozvole ili korišćenih bez upotrebne dozvole, pod određenim zakonskim i tehničkim uslovima.

Aktuelna regulativa u vezi sa bespravno izgrađenim objektima

Pre­ma važećem Zakonu o plani­ran­ju i izgrad­nji (Zakon o izgrad­nji), kao i u drugim država­ma u regionu, objek­ti i delovi objeka­ta izgrađeni bez građevinske dozv­ole ili korišćeni bez upotreb­ne dozv­ole sma­tra­ju se bespravno izgrađen­im objek­ti­ma. Uopšteno gov­oreći, Zakon o izgrad­nji pred­viđa da se građevin­s­ka dozvola izda­je za izgrad­nju objeka­ta, dok se upotreb­nom dozvolom potvrđu­je podob­nost objek­ta za upotre­bu.

Bespravno izve­deni građevin­s­ki radovi mogu se obus­tavi­ti odlukom građevin­skog inspek­to­ra, a zatim i biti srušeni (ako građevin­s­ka dozvola nije prib­avl­je­na u utvrđenom roku). Kada građevin­s­ki radovi nisu izve­deni u skladu sa građevin­skom dozvolom, građevin­s­ki inspek­tor je ovlašćen da rešen­jem naloži obus­tavu rado­va i izmenu građevinske dozv­ole. U sluča­ju izgrad­nje objek­ta bez građevinske dozv­ole, građevin­s­ki inspek­tor je ovlašćen da: (i) odre­di novčanu kaznu od 13.000 do 26.000 evra (koja se može odred­i­ti više puta u sluča­ju da povre­da ne bude otk­lon­je­na); (ii) zabrani izvođen­je radova/upotrebu objek­ta; i (iii) nare­di rešen­jem uklan­jan­je objek­ta. Upotreb­na dozvola je neopho­dan pre­duslov za upotre­bu izgrađenog objek­ta, kojoj obavezno pretho­di tehnič­ki pre­gled, nakon kojeg se upotreb­na dozvola izda­je. Moguće je, dak­le, da investi­tor ostane bez pra­va na upotre­bu izgrađenog objek­ta.

U sluča­je­vi­ma kada su doku­men­ta potreb­na za prib­avl­jan­je upotreb­ne dozv­ole propis­no pod­ne­ta a pos­tu­pak u toku, opas­nost od neg­a­tivnih posled­i­ca je znat­no man­ja nego u sluča­je­vi­ma kada upotreb­na dozvola nije izda­ta zbog toga što objekat nije izgrađen u skladu sa građevin­skom dozvolom.

Takve posledice moguće je ublaži­ti putem pos­tup­ka legal­izaci­je u skladu sa novim Zakonom o legal­izaci­ji objeka­ta, pod uslovom da bespravno izgrađeni objekat ispun­ja­va uslove pred­viđene novim zakonom.

Uslovi predviđenim novim Zakonom o legalizaciji objekata

Novi Zakon o legal­izaci­ji objeka­ta, koji je stu­pio na snagu 1. novem­bra 2013. godine, pred­viđa legal­izaci­ju objeka­ta izgrađenih bez građevinske dozv­ole i korišćenih bez upotreb­ne dozv­ole, tj. naknad­no izda­van­je građevinske i/ili upotreb­ne dozv­ole za takve objek­te.

Aktuel­nim Zakonom o legal­izaci­ji objeka­ta pred­viđe­na je legal­izaci­ja bespravno izgrađenih objeka­ta koji ispun­java­ju određene zakonske i urban­is­tičko-tehničke uslove. Konkret­no, pre­ma Zakonu o legal­izaci­ji objeka­ta, zahtev za legal­izaci­ju tre­ba da sadrži sledeća doku­men­ta:

  1. geo­det­s­ki sni­mak;
  2. pro­jekat izve­denog objek­ta;
  3. dokaz o pravu svo­jine na zemljiš­tu; i
  4. dokaz o uplati naknade za ure­đi­van­je građevin­skog zemljiš­ta.

Tre­ba pomenu­ti i da bespravno izgrađeni objek­ti mogu privre­meno, do pravos­nažnog okončan­ja pos­tup­ka legal­izaci­je od strane organa nadležnog za izda­van­je građevin­skih i upotreb­nih dozvola, biti priključeni na komu­nal­nu mrežu (gas­nu, elek­troen­er­get­sku itd).

Zahtev za legal­izaci­ju pod­nosi se u roku od 90 dana od dana stu­pan­ja na snagu Zakona o legal­izaci­ji objeka­ta, a zahte­vi pod­neti u skladu sa prethod­nim zakon­i­ma koji­ma se ure­đu­je legal­izaci­ja sma­tra­ju se zahte­vi­ma u smis­lu Zakona o legal­izaci­ji objeka­ta.

Novi Zakon o legalizaciji objekata predviđa legalizaciju objekata izgrađenih bez građevinske dozvole i korišćenih bez upotrebne dozvole, tj. naknadno izdavanje građevinske i/ili upotrebne dozvole za takve objekte.