Real Estate

Poland: The Awaited Revolution in Polish Construction Law – Will it Speed up the Investment Process?

The Polish government is working on regulations to make administrative procedures related to the investment process simpler and more efficient.

Procedures in the construction process – current status

Admin­is­tra­tive pro­ce­dures relat­ed to the con­struc­tion process in Poland are com­pli­cat­ed and enor­mous­ly slow. Obtain­ing all the nec­es­sary doc­u­ments (in par­tic­u­lar build­ing per­mit) can take many months or even years. There are sev­er­al rea­sons for this but the main cause is the com­plex, detailed, and unclear reg­u­la­tions; the dis­per­sion of rules in mul­ti­ple nor­ma­tive acts (statutes and ordi­nances); the exces­sive require­ments for rel­a­tive­ly sim­ple build­ings; and the fre­quent amend­ments to the law. All of this results in severe prob­lems apply­ing the con­struc­tion law to the spe­cif­ic case.

Proposed amendments

The Build­ing Code

Many actions to make admin­is­tra­tive pro­ce­dures more effi­cient tak­en to date were unsuc­cess­ful. This, how­ev­er, may change in the near future. The Build­ing Law Cod­i­fi­ca­tion Com­mit­tee appoint­ed by the Pol­ish gov­ern­ment to uni­fy reg­u­la­tions regard­ing the con­struc­tion process (includ­ing spa­tial devel­op­ment and envi­ron­men­tal issues) has adopt­ed an out­line of the Build­ing Code.

The Build­ing Code will replace sev­er­al dozen legal acts that cur­rent­ly set out rules of the invest­ment process and com­pre­hen­sive­ly reg­u­late this process from the stage of design­ing and loca­tion of the build­ing up to com­ple­tion of con­struc­tion and use of the build­ing. The Com­mit­tee also plans to elim­i­nate many detailed tech­ni­cal reg­u­la­tions regard­ing build­ing design, and to replace a num­ber of admin­is­tra­tive acts (deci­sions, per­mits, con­sents, etc.) nec­es­sary to obtain the build­ing per­mit with one build­ing con­sent. Also many arrange­ments that cur­rent­ly must be made with dif­fer­ent bod­ies (eg, the fire ser­vice or the san­i­tary inspec­tion) will be replaced by the opin­ions of those bod­ies (which are less for­malised). Fur­ther­more, obtain­ing a build­ing per­mit will not be manda­to­ry for sin­gle-fam­i­ly hous­es or small build­ings; instead, an investor will noti­fy the author­i­ties.

How­ev­er, to date, only the main assump­tions of the Build­ing Code have been adopt­ed. Com­plete, detailed reg­u­la­tion is expect­ed to be ready and pre­sent­ed to the gov­ern­ment in Novem­ber 2014. It means that if every­thing goes accord­ing to sched­ule, the Build­ing Code can be adopt­ed by the Pol­ish par­lia­ment in 2015.

Amend­ment to the con­struc­tion law

Mean­while, the Pol­ish gov­ern­ment is work­ing on the so-called “small amend­ment” to the con­struc­tion law, which aims to sim­pli­fy the admin­is­tra­tive pro­ceed­ing in the con­struc­tion process. The main assump­tions of the “small amend­ment” are:

  • Elim­i­nat­ing an oblig­a­tion to obtain a build­ing per­mit for con­struc­tion of sin­gle-fam­i­ly hous­es. Instead, an investor will be oblig­ed to noti­fy the author­i­ties (deliv­er­ing the build­ing design) and if they do not oppose with­in 30 days, con­struc­tion can start. Con­struc­tion of a sin­gle fam­i­ly house will be eas­i­er. As build­ing per­mits for such hous­es con­sti­tute a sig­nif­i­cant part of all issued build­ing per­mits, mak­ing the pro­ce­dure sim­pler will also prob­a­bly light­en the rel­e­vant author­i­ties.
  • Elim­i­nat­ing an oblig­a­tion to obtain an occu­pan­cy per­mit for small­er build­ings such as work­shops, car wash­es, ware­hous­es. Instead, an investor will be oblig­ed to noti­fy the author­i­ties upon com­ple­tion of con­struc­tion. As obtain­ing an occu­pan­cy per­mit may take some time (the pro­ce­dure includes manda­to­ry inspec­tion of the build­ing), replac­ing it with the noti­fi­ca­tion should speed up com­ple­tion of the con­struc­tion process.
  • Elim­i­nat­ing an oblig­a­tion to enclose with the build­ing design assur­ance and con­di­tions of sup­plies by media providers and the road admin­is­tra­tor a state­ment that the prop­er­ty can be con­nect­ed with a pub­lic road. This will reduce pro­ce­dures nec­es­sary to obtain the build­ing per­mit.
  • Oblig­at­ing author­i­ties to per­form a for­mal exam­i­na­tion of the appli­ca­tion for build­ing per­mit or noti­fi­ca­tion of intend­ed con­struc­tion and a request that an investor elim­i­nate pos­si­ble defects of doc­u­men­ta­tion with­in 14 days after fil­ing an appli­ca­tion or noti­fi­ca­tion.

It is very pos­si­ble that the “small amend­ment” will come into force in 2014.

Conclusion

Assump­tions of the amend­ments to the con­struc­tion law look very promis­ing. Their adop­tion can sig­nif­i­cant­ly sim­pli­fy and speed up the admin­is­tra­tive pro­ce­dures relat­ed to the invest­ment process and make the con­struc­tion law eas­i­er to apply. It may rev­o­lu­tionise the con­struc­tion law in Poland. Of course, every­thing depends on the final shape of planned reg­u­la­tions and pub­lic author­i­ties’ prac­tice in apply­ing them. But there is a hope for a pos­i­tive reform of Pol­ish con­struc­tion law.

Current legislation activity of the government gives hope for a positive reform of Polish construction law.

Polska: Oczekiwana rewolucja w prawie budowlanym; czy proces inwestycyjny wreszcie przyspieszy?

Polski rząd pracuje nad rozwiązaniami legislacyjnymi mającymi na celu uproszczenie i usprawnienie procedur administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym.

Procedury w procesie budowlanym – stan obecny

Postępowa­nia admin­is­tra­cyjne związane z pro­ce­sem budowlanym są w Polsce skom­p­likowane i wyjątkowo dłu­gotr­wałe. Uzyskanie wszys­t­kich niezbęd­nych doku­men­tów (w szczegól­noś­ci poz­wole­nia na budowę) może trwać wiele miesię­cy czy nawet lat. Jest wiele przy­czyn takiego stanu rzeczy. Głównie jest on spowodowany dużą złożonoś­cią, szczegółowoś­cią i nie­jas­noś­cią przepisów, rozprosze­niem reg­u­lacji w kilkudziesię­ciu aktach prawnych (ustawach i roz­porządzeni­ach), nad­mierny­mi wymoga­mi wobec budynków relaty­wnie nieskom­p­likowanych, jak również częsty­mi zmi­ana­mi prawa. Wszys­tkie te czyn­ni­ki powodu­ją, że zas­tosowanie prawa budowlanego do konkret­nej sytu­acji napo­ty­ka na poważne przeszkody.

Propozycje zmian

Kodeks urban­isty­czno-budowlany 

Doty­chcza­sowe wielokrotne pró­by usprawnienia pro­ce­dur admin­is­tra­cyjnych spal­iły na panew­ce. Ten stan rzeczy może jed­nak ulec zmi­an­ie w najbliższej przyszłoś­ci. Powołana przez rząd w celu ujed­no­lice­nia przepisów związanych z pro­ce­sem budowlanym (także kwestii planowa­nia i zagospo­darowa­nia przestrzen­nego oraz ochrony środowiska) Komis­ja Kody­fika­cyj­na Prawa Budowlanego opra­cow­ała główne założe­nia Kodek­su urban­isty­czno-budowlanego.

Kodeks ten ma zastąpić kilka­dziesiąt aktów prawnych aktu­al­nie reg­u­lu­ją­cych pro­ces inwest­y­cyjny i nor­mować ten pro­ces począwszy od eta­pu pro­jek­towa­nia i lokaliza­cji budynku, na zakończe­niu budowy i użytkowa­niu budynku skończy­wszy. Komis­ja zamierza także usunąć część szczegółowych wymogów tech­nicznych pro­jek­tu budowlanego, jak również zastąpić szereg rozstrzyg­nięć admin­is­tra­cyjnych (decyzji, poz­woleń, zgód) jed­ną zin­te­growaną zgodą budowlaną. Również uzgod­nienia, które obec­nie muszą być doko­nane m.in. ze strażą pożarną czy inspekcją san­i­tarną, mają zostać zastą­pi­one opini­a­mi tych organów, co powin­no uproś­cić całą pro­ce­durę. Znie­siony ma zostać również obow­iązek uzyska­nia poz­wole­nia na budowę domu jed­norodzin­nego i mniejszych budynków użytkowych. Zastąpić ma go odpowied­nie zgłosze­nie.

Do tej pory pow­stał dopiero zarys Kodek­su urban­isty­czno-budowlanego. Kom­plet­ny pro­jekt zaw­ier­a­ją­cy szczegółowe rozwiąza­nia leg­is­la­cyjne ma zostać przed­staw­iony rzą­dowi w listopadzie 2014 roku. Jeżeli zatem wszys­tko pójdzie zgod­nie z planem, Kodeks będzie mógł zostać uch­walony w 2015 roku.

Now­eliza­c­ja prawa budowlanego

Obec­nie pol­s­ki rząd przy­go­towu­je tzw. “małą now­eliza­cję” prawa budowlanego, która ma uproś­cić postępowanie admin­is­tra­cyjne. Główne założe­nia “małej now­eliza­cji” są następu­jące:

  • Zniesie­nie obow­iązku uzyska­nia decyzji o poz­wole­niu na budowę domu jed­norodzin­nego i zastąpi­e­nie go obow­iązkowym zgłosze­niem (do którego inwest­or będzie musi­ał załączyć pro­jekt budowlany). Jeżeli właś­ci­wy organ nie wyrazi sprze­ci­wu w ter­minie 30 dni od otrzy­ma­nia zgłoszenia, inwest­or będzie mógł rozpocząć budowę. Oznacza to znaczne ułatwie­nie dla osób zamierza­ją­cych wybu­dować dom jed­norodzin­ny. Ponieważ znacz­na część wniosków o wydanie poz­wole­nia na budowę doty­czy domów jed­norodzin­nych, uproszcze­nie pro­ce­dury może dodatkowo odciążyć organy admin­is­tracji architek­ton­iczno-budowlanej.
  • Zniesie­nie obow­iązku uzyska­nia decyzji o poz­wole­niu na użytkowanie niewiel­kich budynków użytkowych, takich jak warsz­taty rzemieśl­nicze, myjnie samo­chodowe i mag­a­zyny i zastąpi­e­nie go obow­iązkowym zgłosze­niem zakończenia robót. Ponieważ uzyskanie poz­wole­nia na użytkowanie może być czasochłonne (pro­ce­du­ra obe­j­mu­je obow­iązkową kon­trolę budynku) zastąpi­e­nie go zgłosze­niem powin­no skró­cić czas konieczny do zakończenia pro­ce­su budowlanego.
  • Zniesie­nie obow­iązku dołączenia do pro­jek­tu budowlanego oświad­czeń gestorów mediów o zapewnie­niu dostaw oraz warunk­ach przyłączenia do odpowied­nich sieci oraz oświad­czenia zarząd­cy dro­gi o możli­woś­ci połączenia dzi­ał­ki z drogą pub­liczną. Oznacza to ogranicze­nie licz­by pro­ce­dur koniecznych do sporządzenia pro­jek­tu budowlanego.
  • Zobow­iązanie organów admin­is­tracji architek­ton­iczno-budowlanej do przeprowadzenia bada­nia for­mal­nego wniosku o wydanie poz­wole­nia na budowę lub zgłoszenia budowlanego i wezwa­nia inwest­o­ra do usunię­cia ewen­tu­al­nych braków w ter­minie 14 dni od dnia wpły­wu wniosku lub zgłoszenia.

Mała now­eliza­c­ja” praw­dopodob­nie zostanie przyję­ta w 2014 roku.

Pod­sumowanie 

Założe­nia przy­go­towywanych zmi­an prawa budowlanego wyglą­da­ją bard­zo obiecu­ją­co. Ich imple­men­tac­ja może znaczą­co uproś­cić i usprawnić pro­ce­dury admin­is­tra­cyjne związane z pro­ce­sem inwest­y­cyjnym oraz ułatwić stosowanie prawa budowlanego. Może to zre­wolucjoni­zować pol­skie pra­wo budowlane. Oczy­wiś­cie wszys­tko zależy od ostate­cznego ksz­tał­tu reg­u­lacji oraz sposobu ich stosowa­nia przez odpowied­nie organy. Ist­nieje jed­nak nadzie­ja, że pol­skie pra­wo budowlane zostanie korzyst­nie zre­for­mowane.

Prowadzone przez rząd prace legislacyjne dają nadzieję na korzystne reformy prawa budowlanego.