Real Estate

Poland: New Limitations on Investments on Agricultural Land

From 26 May 2013 Poland has limited investments on high-quality agricultural land.

General principles of investments on agricultural land in Poland

Invest­ments on agri­cul­tur­al land in Poland are lim­it­ed by law. The lim­i­ta­tions start from the stage of land acqui­si­tion (eg, a for­eign­er must obtain a per­mit from the Min­istry of Inte­ri­or) and con­tin­ue on to the stage of con­struc­tion.

Zon­ing issues

Every planned invest­ment must be con­sis­tent with a local mas­ter plan bind­ing for a giv­en prop­er­ty. The local mas­ter plan is a local law adopt­ed by the munic­i­pal­i­ty for spec­i­fied area pre­sent­ing a pos­si­ble des­ig­na­tion of prop­er­ties cov­ered by the plan. If there is no local mas­ter plan in force, an investor has to obtain a zon­ing deci­sion. The zon­ing deci­sion is an admin­is­tra­tive deci­sion issued by the munic­i­pal­i­ty for a giv­en prop­er­ty and des­ig­nates the pos­si­ble invest­ment on a spe­cif­ic (rather small) area and for the spe­cif­ic investor.

Since the adop­tion of the local mas­ter plan takes time and mon­ey (at least a year, and pos­si­bly years), most of the area of Poland is not cov­ered by such plans. There­fore, in most cas­es investors apply for the zon­ing deci­sion, which for­tu­nate­ly is much eas­i­er, faster, and less expen­sive than the adop­tion of a local mas­ter plan for a planned invest­ment. If the planned invest­ment is con­sis­tent with the local mas­ter plan, or if the investor obtains the zon­ing deci­sion, he can apply for the build­ing per­mit.

Change of agri­cul­tur­al land des­ig­na­tion 

Agri­cul­tur­al land is gen­er­al­ly pro­tect­ed in Poland and should not be used for non-agri­cul­tur­al pur­pos­es. To change the des­ti­na­tion of agri­cul­tur­al land of high qual­i­ty (class­es I-III) into non – agri­cul­tur­al, the local mas­ter plan must be adopt­ed, and it can­not be done on the basis of a zon­ing deci­sion. The munic­i­pal­i­ty has to obtain con­sent from the Min­istry of Agri­cul­ture for such a change of land des­ti­na­tion.

Most struc­tures locat­ed on agri­cul­tur­al land require a change of the land’s des­ti­na­tion, so most struc­tures locat­ed on high-qual­i­ty agri­cul­tur­al land require that the local mas­ter plan be adopt­ed.

New limitations

Com­pact area” term

Before 26 May 2013, the adop­tion of the local mas­ter plan and con­sent of the Min­istry of Agri­cul­ture were not required if the so called “com­pact area” of high qual­i­ty land under the change of des­ti­na­tion was not larg­er than 5,000 square meters. How­ev­er, there were dis­putes what the “com­pact area” mean; for exam­ple, whether this is an area of every sin­gle plot or an area of all neigh­bour­ing plots cov­ered by a giv­en local mas­ter plan. These dis­putes meant that investors in some sit­u­a­tions were able to change the land des­ti­na­tion with­out the local mas­ter plan being adopt­ed, espe­cial­ly if the area of high qual­i­ty land was not sig­nif­i­cant. This pos­si­bil­i­ty was often used by the wind farm devel­op­ers who invest on agri­cul­tur­al land, but they use a rel­a­tive­ly small area of land for the strict­ly con­struc­tion pur­pos­es.

New reg­u­la­tions

Due to the dis­putes about what is a “com­pact area”, the Pol­ish par­lia­ment tried to clar­i­fy this issue and intro­duce a def­i­n­i­tion of the “com­pact area” into law. In fact, behind this clar­i­fi­ca­tion was the issue of pos­si­ble invest­ments on agri­cul­tur­al land in Poland and the influ­ence of the cen­tral gov­ern­ment in such invest­ments. Sur­pris­ing­ly, the Pol­ish par­lia­ment final­ly decid­ed to delete the “com­pact area” term from the statute because it was the only way to elim­i­nate doubts about this term!

Accord­ing to the new statute, which entered into force on 26 May 2013, an invest­ment locat­ed on high-qual­i­ty agri­cul­tur­al land must be based on the local mas­ter plan, even if only one square meter of such land is used for the invest­ment. More­over, adop­tion of such local mas­ter plan requires con­sent of the Min­istry of Agri­cul­ture. To make mat­ters worse, a landown­er or future investor is not a par­ty to the admin­is­tra­tive pro­ceed­ing regard­ing such con­sent and is not able to chal­lenge a deci­sion of the min­istry.

Reflec­tion

Invest­ing on agri­cul­tur­al land in Poland has nev­er been easy, but now it is even more dif­fi­cult. The good news is that the authors of the new law prob­a­bly realised what they had done and are now try­ing to intro­duce the term “com­pact area” back into the law.

The 2013 amendment to the Polish rules of investments on high-quality agricultural land will seriously delay or even stop such investments.

Polska: Nowe ograniczenia dotyczące inwestycji na nieruchomościach rolnych

Od 26 maja 2013 roku Polska ograniczyła możliwości inwestycyjne na gruntach rolnych wysokiej jakości.

Ogólne zasady prowadzenia inwestycji na gruntach rolnych w Polsce

Prowadze­nie inwest­y­cji na nieru­chomoś­ci­ach rol­nych w Polsce podle­ga szere­gowi ograniczeń. Doty­czą one zarówno samego naby­cia nieru­chomoś­ci (cud­zoziemiec musi na przykład uzyskać zez­wole­nie min­is­tra spraw wewnętrznych na naby­cie grun­tu), jak i późniejszego pro­ce­su budowlanego.

Zagospo­darowanie przestrzenne

Każde planowane przed­sięwz­ię­cie inwest­y­cyjne powin­no być zgodne z miejs­cowym planem zagospo­darowa­nia przestrzen­nego obow­iązu­ją­cym dla danej nieru­chomoś­ci. Plan zagospo­darowa­nia przestrzen­nego jest aktem prawa miejs­cowego uch­walanym przez gminę dla określonego obszaru określa­ją­cym dopuszczalne przez­nacze­nie nieru­chomoś­ci nim obję­tych. Jeżeli dla danego terenu nie obow­iązu­je miejs­cowy plan zagospo­darowa­nia przestrzen­nego, inwest­or musi uzyskać decyzję o warunk­ach zabu­dowy. Jest o decyz­ja admin­is­tra­cyj­na wydana przez gminę określa­ją­ca uwarunk­owa­nia planisty­czne dla inwest­y­cji zlokali­zowanej na konkret­nej nieru­chomoś­ci.

Ponieważ uch­wale­nie miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego jest czasochłonne i kosz­towne (zaj­mu­je co najm­niej rok, ale może zająć również kil­ka lat), obszar Pol­s­ki w więk­szoś­ci nie jest pokry­ty taki­mi plana­mi. Dlat­ego w więk­szoś­ci przy­pad­ków inwest­orzy wnoszą o wydanie decyzji o warunk­ach zabu­dowy, co jest znacznie szyb­sze i mniej kosz­towne niż uch­wale­nie miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego. Jeżeli planowana inwest­y­c­ja jest zgod­na z miejs­cowym planem zagospo­darowa­nia przestrzen­nego lub jeżeli inwest­or uzyskał decyzję o warunk­ach zabu­dowy, może ubie­gać się o wydanie poz­wole­nia na budowę.

Zmi­ana przez­naczenia nieru­chomoś­ci rol­nych 

Nieru­chomoś­ci rolne położone w Polsce są co do zasady chro­nione i nie powin­ny być wyko­rzysty­wane na cele nierol­nicze. Zmi­ana przez­naczenia nieru­chomoś­ci rol­nych wysok­iej jakoś­ci (tak zwane klasy grun­tu I-III), tj. przez­nacze­nie ich na cele nierol­nicze, wyma­ga uch­wale­nia miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego, co oznacza, że nie moż­na tego dokon­ać na pod­staw­ie decyzji o warunk­ach zabu­dowy. Dodatkowo na taką zmi­anę przez­naczenia nieru­chomoś­ci właś­ci­wa gmi­na musi uzyskać zgodę min­is­tra rol­nict­wa.

Ponieważ w prak­tyce więk­szość inwest­y­cji lokali­zowanych na nieru­chomoś­ci­ach rol­nych wyma­ga zmi­any przez­naczenia tych nieru­chomoś­ci, to lokaliza­c­ja tych inwest­y­cji na grun­tach wysok­iej jakoś­ci wyma­ga w rezulta­cie uch­wale­nia miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego.

Nowe ograniczenia

Definic­ja „zwartego obszaru”

Przed dniem 26 maja 2013 roku uch­wale­nie miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego i zgo­da min­is­tra rol­nict­wa nie były wyma­gane, jeżeli tak zwany „zwarty obszar” użytków rol­nych wysok­iej jakoś­ci nie przekraczał 0,5 hek­tara. Pojaw­iły się jed­nak wąt­pli­woś­ci doty­czące inter­pre­tacji poję­cia „zwarty obszar”, przykład­owo: czy jest to obszar każdej poje­dynczej dzi­ał­ki grun­tu czy obszar wszys­t­kich sąsiadu­ją­cych ze sobą dzi­ałek grun­tu obję­tych danym planem zagospo­darowa­nia przestrzen­nego. Wąt­pli­woś­ci te powodowały, że inwest­orzy w niek­tórych sytu­ac­jach mogli zmienić przez­nacze­nie grun­tu bez uch­wale­nia zmi­any planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego, szczegól­nie jeżeli obszar grun­tu wysok­iej jakoś­ci nie był znaczą­cy. Ta możli­wość była częs­to wyko­rzysty­wana przez dewelop­erów farm wia­trowych, którzy inwes­t­u­ją na ter­e­nach rol­nych, ale do celów ściśle budowlanych wyko­rzys­tu­ją sto­sunkowo niewielkie obszary grun­tu.

Nowa reg­u­lac­ja

Z powodu wąt­pli­woś­ci doty­czą­cych inter­pre­tacji zwro­tu „zwarty obszar” pol­s­ki par­la­ment zamierzał wprowadz­ić do syte­mu prawnego definicję tego poję­cia. W rzeczy­wis­toś­ci za planowaną zmi­aną stał prob­lem możli­woś­ci inwest­owa­nia na ter­e­nach rol­nych w ogóle i wpły­wu rzą­du na tego typu inwest­y­c­je. Ku zaskocze­niu wszys­t­kich par­la­ment ostate­cznie zde­cy­dował się jed­nak usunąć zwrot „zwarty obszar” z sys­te­mu prawnego, bowiem tylko takie rozwiązanie powodowało wye­lim­i­nowanie wszel­kich wąt­pli­woś­ci doty­czą­cych jego znaczenia!

Zgod­nie z now­eliza­cją, która weszła w życie dnia 26 maja 2013 roku, do zmi­any przez­naczenia grun­tów rol­nych wysok­iej jakoś­ci na cele nierol­nicze konieczne jest uch­wale­nie miejs­cowego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego, nawet jeżeli miało­by to doty­czyć tylko 1 metra kwadra­towego takiego grun­tu. Dodatkowo, uch­wale­nie takiego planu zagospo­darowa­nia przestrzen­nego wyma­ga zgody min­is­tra rol­nict­wa, a właś­ci­ciel grun­tu ani inwest­or nie są stron­a­mi postępowa­nia admin­is­tra­cyjnego i nie mogą ewen­tu­al­nej negaty­wnej decyzji min­is­tra zaskarżyć.

Reflek­s­ja 

Na skutek opisanej now­eliza­cji prowadze­nie inwest­y­cji na grun­tach rol­nych w Polsce stało się bard­zo utrud­nione (choć nigdy nie było łatwe). Dobra wiado­mość jest taka, że autorzy now­eliza­cji praw­dopodob­nie zdali sobie sprawę ze skutków swoich dzi­ałań i próbu­ją obec­nie ponown­ie wprowadz­ić ter­min „zwarty obszar” do pol­skiego sys­te­mu prawnego…

Wprowadzona w Polsce w 2013 roku zmiana zasad inwestowania na nieruchomościach rolnych o dobrej jakości znacząco wydłuży lub nawet zablokuje takie inwestycje.