Changes in the Ukrainian Real Estate Framework for 2014

Ukrainian law is rapidly evolving to catch up with international standards in the real estate market.

Ukraine is among the top 10 most attrac­tive coun­tries in the world for pur­chas­ing land, accord­ing to the WTO World Trade Report 2013. Imple­men­ta­tion of this and much more poten­tial large­ly depends on the Ukrain­ian legal frame­work. Its devel­op­ments are out­lined below.

Development of registration system

The main advance­ment for 2014 derives from the new sys­tem of state reg­is­tra­tion of real estate rights in Ukraine. Intro­duced in 2013, the new sys­tem has com­plete­ly over­hauled the mech­a­nism of cre­ation, alter­ation, and ter­mi­na­tion of real estate rights.

As a going con­cern, the reg­is­tra­tion law is now exten­sive­ly test­ed in prac­tice. To this end, it has been under­go­ing numer­ous devel­op­ments. Some of them are essen­tial but may still be in a draft law await­ing adop­tion. Rel­e­vant amend­ments include:

• Open­ing access to the new reg­is­ter to any indi­vid­ual or legal enti­ty. They would be able to obtain excerpts from the reg­is­ter on cer­tain data that it con­tains. To pre­vent abus­es of this right, the request is to be paid, record­ed in the reg­is­ter, and noti­fied to the real estate own­er.
• Allow­ing notaries not only to enter changes to the reg­is­ter but also to pro­vide excerpts from it. This would sig­nif­i­cant­ly reduce the time nec­es­sary for indi­vid­u­als or legal enti­ties to obtain excerpts from the reg­is­ter.
• Sim­pli­fi­ca­tion of the pro­ce­dure for reg­is­tra­tion of agri­cul­tur­al land lease rights by allow­ing notaries to access the State Land Cadas­tre and to reg­is­ter land title and deriv­a­tive (eg, lease) rights con­cur­rent­ly.
• Arrange­ment of auto­mat­ic trans­fer by the gov­ern­ment of the records from the old State Reg­is­ter of Lands to the new sin­gle reg­is­ter by 1 Jan­u­ary 2015.
• Intro­duc­tion of reg­is­trars’ lia­bil­i­ty in fines from ca EUR 31 to EUR 77 for vio­la­tion of the terms of record­ing in the new reg­is­ter or request of any doc­u­ments that the law does not pro­vide for.

Introduction of real estate tax

Anoth­er mod­i­fi­ca­tion of the Ukrain­ian real estate frame­work is the intro­duc­tion of a res­i­den­tial real estate tax. Orig­i­nal­ly des­ig­nat­ed to take effect in 2013, this tax was post­poned to the next year. So, start­ing from 1 Jan­u­ary 2014, Ukrain­ian res­i­den­tial real estate is sub­ject to tax­a­tion.

Luck­i­ly for tax­pay­ers, this tax is sub­ject to cer­tain ben­e­fits (deductibles) and has a dif­fer­en­ti­at­ed rate depend­ing on the prop­er­ty’s liv­ing area. In par­tic­u­lar, the tax­a­tion basis (ie, liv­ing area) is reduced by:

• 120 sqm for apart­ments;
• 250 sqm for hous­es; and
• 370 sqm for apart­ments and hous­es.

These ben­e­fits essen­tial­ly mean that the tax does not cov­er any res­i­den­tial real estate of a total liv­ing area up to the above deduc­tion thresh­olds. There­fore, the real estate tax pri­mar­i­ly tar­gets large (lux­u­ry) prop­er­ties. As such, many Ukrain­ian apart­ments and hous­es may appar­ent­ly avoid the real estate tax due to their liv­ing areas falling below the set thresh­olds.

The tax ben­e­fits are not, how­ev­er, allowed for real estate used by own­ers to earn a prof­it, for exam­ple, leased or used in busi­ness.

The real estate tax is gen­er­al­ly to apply at the fol­low­ing dif­fer­en­ti­at­ed rates:

• 1% of the min­i­mum wage (eg, ca EUR 104 effec­tive from 1 Jan­u­ary 2013 until 30 Novem­ber 2013) per sqm for (i) apart­ments whose liv­ing area is up to 240 sqm, (ii) hous­es whose liv­ing area is up to 500 sqm, and (iii) apart­ments and hous­es whose liv­ing area is up to 740 sqm; and
• 2.7% of the min­i­mum wage per sqm for (i) apart­ments whose liv­ing area is over 240 sqm, (ii) hous­es whose liv­ing area is over 500 sqm, and (iii) apart­ments and hous­es whose liv­ing area is over 740 sqm.

Some­thing new in the Ukrain­ian legal frame­work, the real estate tax is yet to under­go test­ing, which will show how well it serves the pur­pose.

Further perspectives

Above all, there are many amend­ments aim­ing to facil­i­tate real estate projects and trans­ac­tions in Ukraine. They include:

• Allow­ing to trans­fer state or munic­i­pal land into own­er­ship or lease even with­out rel­e­vant city plan­ning (eg, zon­ing) doc­u­men­ta­tion until 1 Jan­u­ary 2015. Such doc­u­men­ta­tion is gen­er­al­ly required to be present through­out Ukraine, but is still absent in many cities and oth­er inhab­it­ed areas.
• Exten­sion of the list of enti­ties enti­tled to own non-agri­cul­tur­al land in Ukraine. This would explic­it­ly allow for­eign-owned Ukrain­ian com­pa­nies to own non-agri­cul­tur­al land in Ukraine.
• Increas­ing the max­i­mum term of agri­cul­tur­al land short-term lease from five to 10 years. This should sup­port agri­cul­tur­al pro­duc­ers, reduce their risks, and cre­ate a favourable cli­mate for invest­ment in the agri­cul­tur­al busi­ness in Ukraine.

To con­clude, Ukrain­ian law is vig­or­ous­ly adapt­ing to the vibrant demands of the real estate mar­ket. The goal: make Ukrain­ian real estate more attrac­tive for invest­ment.

Many Ukrainian apartments and houses may apparently avoid the real estate tax due to their living areas falling below the set thresholds.

Новеллы украинской основы недвижимости на 2014 год

Украинское законодательство стремительно развивается, дабы перенять международные стандарты на рынке недвижимости.

Украина входит в первую 10-ку самых привлекательных стран мира для покупки земли, согласно отчету о мировой торговле ВТО 2013. Имплементация этого и многого другого потенциала в основном зависит от украинской правовой основы. Ее развитие описано ниже.

Развитие регистрационной системы

Основное нововведение на 2014 год исходит из новой системы государственной регистрации прав на недвижимость в Украине. Введенная в 2013 году, новая система полностью перестроила механизм создания, изменения и прекращения прав на недвижимость.

Как действующее явление, регистрационный закон ныне обширно тестируется на практике. В связи с этим он проходит многочисленные изменения. Некоторые из них довольно существенны, хотя все еще могут быть в форме законопроекта, ожидающего принятия. Соответствующие изменения, например, включают:

• Открытие доступа к новому реестру любым физическим и юридическим лицам. Так, они смогли бы получить выписки из реестра по некоторым содержащимся в нем данным. Для предотвращения злоупотребления этим правом запрос должен быть платным, заноситься в реестр, а собственник должен быть уведомлен о нем.
• Разрешение нотариусам не только вносить изменения в реестр, а и предоставлять выписки из него. Это бы существенно сократило время, необходимое физическим и юридическим лицам для получения выписок из реестра.
• Упрощение процедуры регистрации прав аренды на сельскохозяйственную землю путем предоставления нотариусам доступа к Государственному земельному кадастру и возможности регистрации права собственности на землю и производных прав (например, права аренды) одновременно.
• Организация правительством автоматического переноса записей со старого Государственного реестра земель в новый единый реестр к 1 января 2015 года.
• Введение ответственности регистраторов в виде штрафа в размере от около 31 евро до 77 евро за нарушение условий регистрации в новом реестре или запрос каких-либо непредусмотренных законом документов.

Введение налога на недвижимость

Иным нововведением в украинской основе недвижимости есть введение налога на жилую недвижимость. Изначально рассчитанный на вступление в силу в 2013 году, этот налог был позднее отложен на следующий год. Таким образом, начиная с 1 января 2014 года, жилая недвижимость Украины подлежит налогообложению.

К счастью налогоплательщиков этот налог подпадает под определенные льготы (вычитаемые суммы) и имеет дифференцированную ставку в зависимости от жилой площади недвижимости. В частности, база налогообложения (т.е. жилая площадь) уменьшается на:

• 120 кв.м. для квартир;
• 250 кв.м. для домов; и
• 370 кв.м. для квартир и домов.

Эти льготы, по сути, означают, что налог не покрывает какую-либо жилую недвижимость общей жилой площадью до вышеуказанных вычитаемых порогов. Как таковой, налог на недвижимость в основном нацелен на большую (роскошную) недвижимость. Так что, многие украинские квартиры и дома, очевидно, могут избежать налога на недвижимость благодаря тому, что их жилая площадь не превышает установленных порогов.

Налоговые льготы, правда, не распространяются на недвижимость, используемую собственниками для получения прибыли, например, ту, которая сдается в аренду или используется в хозяйственной деятельности.

Налог на недвижимость, в общем, применятся по таким дифференцированным ставкам:

• 1% минимальной заработной платы (например, около 104 евро с 1 января 2013 года по 30 ноября 2013 года) за кв.м. для (i) квартир жилой площадью до 240 кв.м., (ii) домов жилой площадью до 500 кв.м. и (iii) квартир и домов жилой площадью до 740 кв.м.; и
• 2.7% минимальной заработной платы за кв.м. для (i) квартир жилой площадью более 240 кв.м., (ii) домов жилой площадью более 500 кв.м. и (iii) квартир и домов жилой площадью более 740 кв.м.

Будучи новеллой украинской правовой системы, налогу на недвижимость еще предстоит пройти тестирование. Оно должно определить, насколько адекватно он служит своей цели.

Дальнейшие перспективы

Кроме всего прочего, существует множество изменений, нацеленных на продвижение проектов и сделок с недвижимостью в Украине. Они, например, включают:

• Разрешение передавать государственную или коммунальную землю в собственность или аренду даже без соответствующей градостроительной документации (например, зонирования) до 1 января 2015 года. Такая документация в целом должна быть по всей Украине, но все еще отсутствует во многих городах и других населенных пунктах.
• Расширение перечня лиц, уполномоченных иметь в собственности несельскохозяйственную землю в Украине. Это бы непосредственно разрешило украинским компаниям с иностранным владением иметь на праве собственности несельскохозяйственную землю в Украине.
• Увеличение максимального срока краткосрочной аренды сельскохозяйственной земли с 5 до 10 лет. Это должно поддержать сельскохозяйственных производителей, уменьшить их риски и создать  благоприятный климат для инвестирования в сельскохозяйственный бизнес в Украине.

В заключение украинское законодательство энергично адаптируется к растущим требованиям рынка недвижимости. Это нацелено сделать украинскую недвижимость более привлекательной для инвестирования.

Многие украинские квартиры и дома, очевидно, могут избежать налога на недвижимость благодаря тому, что их жилая площадь не превышает установленных порогов.