Real Estate

Changing Property Sales Regulations in the New Hungarian Civil Code

→ Tamás Balogh

After more than 15 years of drafting, the New Hungarian Civil Code enters into force next year. Having regard to the significantly changed business and trade relations, the New Civil Code replaces several obsolete regulations of the real estate law and, more importantly, fills numerous gaps in the current civil law provisions.

New opportunities for investors: introduction of the put option and amendments to the option right

Among oth­er changes, the New Civ­il Code intro­duces the well-known and com­mon­ly used legal instru­ment of busi­ness in the legal world: the put option. The put option pro­vides the own­er the right, but not the oblig­a­tion, to sell the under­ly­ing asset at a spe­cif­ic pur­chase price to the oth­er con­tract­ing par­ty. The put option is the exact oppo­site of the option right, which gives the hold­er the right to acquire the asset at the pre­vi­ous­ly agreed pur­chase price.

Although the con­cept was well known in the com­mer­cial prac­tice and com­mon­ly used by investors, the exact terms of the put option were so far deter­mined by agree­ment between the par­ties. As the estab­lish­ment of the put option high­ly restricts the right of the own­er on dis­pos­al and cre­ates a long-term con­trac­tu­al rela­tion­ship between the par­ties, the new reg­u­la­tion fills an impor­tant gap in the cur­rent civ­il law pro­vi­sions. A writ­ten form has become manda­to­ry to secure the rights of the con­tract­ing par­ties. More­over, for real prop­er­ty, the right must be reg­is­tered in the land reg­istry.

The new law also sig­nif­i­cant­ly mod­i­fies the rules of option rights. The key changes affect the max­i­mum term of the option right: from 15 March 2014, real estate investors may also estab­lish option rights for an indef­i­nite term. It has been always a chal­leng­ing – often unsuc­cess­ful – task for the real estate devel­op­ers to pro­long the five-year def­i­nite term of their option rights. The New Civ­il Code may estab­lish a more advan­ta­geous posi­tion for them, as the par­ties are also allowed to agree on indef­i­nite term option rights.

Amendments to the pre-emption right and repurchase right

The New Civ­il Code also mod­i­fies the gen­er­al rules of pre-emp­tion right. Pur­suant to the new reg­u­la­tions, pre-emp­tion right may also be estab­lished in favour of more than one oblig­ee. The amend­ed reg­u­la­tions of the pre-emp­tion right may pro­vide more favourable busi­ness con­di­tions for real estate own­ers and investors as future real estate trans­ac­tions can be secured even when numer­ous bid­ders show inter­est in acquir­ing the same prop­er­ty. In the lat­ter case, the own­er of real prop­er­ty may grant pre-emp­tion rights to each of the bid­ders, and they may exer­cise their pre-emp­tion rights in the order they agreed or in the order of estab­lish­ment.

Anoth­er impor­tant amend­ment from the New Civ­il Code is that repur­chase rights may also be estab­lished for an indef­i­nite term; the cur­rent five-year restric­tion will no longer apply. Con­trary to the cur­rent rules, where the repur­chase price must be equal to the orig­i­nal pur­chase price adjust­ed by the use­ful expen­di­tures of the buy­er or the depre­ci­a­tion of the asset, the par­ties may also deter­mine dif­fer­ent, mar­ket stan­dard cal­cu­la­tion meth­ods of the repur­chase price.

Repurchase rights may also be established for an indefinite term; the current five-year restriction will no longer apply.

Változó ingatlanjogi szabályok az új magyar Polgári Törvénykönyvben

→ Tamás Balogh

Több mint 15 évig tartó előkészítő munkát követően végül elfogadták az új Polgári Törvénykönyvünket, amely 2014. március 15-én lép hatályba. A jelentősen megváltozott gazdasági és üzleti környezetre tekintettel az új jogszabály számos esetben felülírja az ingatlanjog időközben meghaladottá vált szabályait és sok szempontból orvosolja a jelenlegi szabályozás hiányosságait is.

Új lehetőségek a befektetők részére: az eladási jog törvényi szabályozása, a vételi jog módosított szabályai

Szá­mos egyéb vál­tozás mel­lett az új Pol­gári Törvénykönyvünk bevezeti az üzleti élet­ben egyébként jól ismert és elősz­eretet­tel alka­lma­zott jogi eszközt: az eladási jogot. Az eladási jog­gal a tula­j­donos jogot szerez arra, hogy meghatáro­zott dol­got egy­oldalú nyi­latkoza­tá­val előre megál­lapí­tott vételáron elad­ja a másik fél­nek. Az eladási jog éppen ellenkező­je tehát a vételi jog­nak, ame­ly a jogo­sult­nak arra biz­tosít lehetőséget, hogy a dol­got az előre megál­lapí­tott vételáron megvásárol­ja.

Annak ellenére, hogy ez a kon­cep­ció ismert a jelen­le­gi kereskedel­mi gyako­r­lat­ban is és a befek­tetők koráb­ban elősz­eretet­tel alka­lmazták üzleti kapc­so­lataik során, az eladási jog rés­zletes szabályait eddig kizárólag a felek szerződése határoz­ta meg. Miv­el az eladási jog a tula­j­donos ren­delkezési jogát rend­sz­erint jelen­tősen kor­lá­toz­za és általában hosszú távú szerződés­es kapc­so­la­tot teremt a szerződő felek között, az új szabá­ly­ozás a koráb­bi pol­gári jogi ren­delkezések fontos hiányossá­gait szün­teti meg. A szerződő felek jogainak biz­tosítása érdekében kötelezővé válik az írás­be­li for­ma, ingat­lanok esetében az eladási jogot pedig az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ba is be kell jegyeztet­ni.

Az új jogsz­abá­ly jelen­tősen módosít­ja a vételi jog alapvető szabályait is. A leg­fontosabb módosítá­sok a vételi jog idő­be­li kor­látjára lesznek kihatás­sal, 2014. már­cius 15-ét követően az ingat­lanfe­jlesztők akár határozat­lan idő­tar­tamú vételi jogot is alapíthat­nak. A befek­tetők részére mindig is kihívá­sokkal teli – sok eset­ben ered­ményte­len – fela­dat volt, hogy az öt éves, határo­zott idő­tar­tam­ra alapí­tott vételi jogaikat meghossz­ab­bít­sák. Az új Pol­gári Törvénykönyv szá­mukra ked­vezőbb helyzetet is terem­thet, miv­el a felek akár határozat­lan ide­jű vételi jog alapításában is megál­lapod­hat­nak.

Az elővásárlási joggal és a visszavásárlási joggal kapcsolatos módosítások

Az új Pol­gári Törvénykönyv módosít­ja az elővásár­lási jog szabályait is. Az új ren­delkezések alapján, elővásár­lási jogot már nem csak egyetlen jogo­sult, hanem akár több szemé­ly javára is lehet alapí­tani. A módo­suló szabá­lyok előnyösebb üzleti feltételeket biz­tosíthat­nak mind a befek­tetők, mind pedig az ingat­lantu­la­j­donosok számára, hiszen a jövőben már abban az eset­ben is lehet­ségessé válik a tran­za­k­ciók megfelelő biz­tosítása, amen­ny­iben több befek­tető is érdek­lődik az adott ingat­lan iránt. Az utób­bi eset­ben az ingat­lan tula­j­donosa akár min­d­e­gyik befek­tető részére elővásár­lási jogot nyújthat, akik a vonatkozó szerződés­ben meghatáro­zott sor­rend­ben, vagy akár az elővásár­lási jog keletkezésének sor­rend­jében lesznek jogo­sul­tak elővásár­lási jogukat gyako­rol­ni.

Az új Pol­gári Törvénykönyv által bevezetett fontos újítás az is, hogy a vis­sza­vásár­lási jog akár határozat­lan időre is mega­lapíthatóvá válik, a jelen­le­gi öt éves kor­lá­tozás megszűnik. A koráb­bi szabá­ly­ozás­sal ellen­tét­ben, ame­ly szerint a vis­sza­vásár­lási árnak meg kell egyeznie az ere­de­ti vételár összegév­el (módosít­va a vevő hasznos ráfordítá­saival és a dolog értékc­sökkenésév­el), a felek megál­lapod­hat­nak eltérő, a piaci vis­zonyokat job­ban tükröző vis­sza­vásár­lási árban is.

A visszavásárlási jog határozatlan időre is alapítható; a jelenlegi öt éves korlátozás meg fog szűnni.