Czech Real Estate Law after
Re-codification in 2014

The new Civil Code as part of the re-codification of Czech private law became effective as of 1 January 2014

As part of the re-cod­i­fi­ca­tion of Czech pri­vate law, Act No. ⁸⁹⁄₂₀₁₂ Coll., Civ­il Code (the New Civ­il Code) became effec­tive as of 1 Jan­u­ary 2014. In this arti­cle we would like to point out some impor­tant changes intro­duced by this new reg­u­la­tion.

The Prin­ci­ple of Super­fi­cies solo ced­it

The New Civ­il Code returns to the prin­ci­ple of Super­fi­cies solo ced­it, under which struc­tures firm­ly con­nect­ed to a plot shall be con­sid­ered as part of that plot. As of 1 Jan­u­ary 2014, all struc­tures placed on a plot owned by the same per­son are a part of this plot. Any­one who intends to dis­pose of a plot should there­fore keep in mind that the struc­tures placed on it will now fol­low the fate of that plot. In cas­es where the own­er of the struc­ture and the plot are not the same, the New Civ­il Code estab­lish­es a statu­to­ry pre-emp­tion right of the own­er of the plot to the struc­ture and vice ver­sa, so that the own­er­ship of the plot and struc­tures can be uni­fied in the future.

The right of con­struc­tion

Any­one who intends to build a new struc­ture whose ser­vice life does not exceed sev­er­al decades and who does not want to pur­chase the plot, or any­one who can­not agree with the own­er of the plot to pur­chase it, might find the new insti­tute of right of con­struc­tion use­ful. The right of con­struc­tion can be estab­lished based on an agree­ment and by means of reg­is­tra­tion in the Land Reg­istry. The main fea­ture of the right of con­struc­tion is its tem­po­rary nature. It can be estab­lished for up to 99 years, but can be extend­ed lat­er. As a result of ter­mi­na­tion of the right of con­struc­tion, the struc­ture becomes a part of the plot on which it has been built. In order to com­pen­sate the builder, the own­er of the plot shall pay half of the price of the struc­ture, if not agreed oth­er­wise between the par­ties. The right of con­struc­tion is trans­fer­able and may also be encum­bered in favour of third par­ties.

New reg­u­la­tions in mort­gages over real estate

The New Civ­il Code new­ly allows for the estab­lish­ment of a pri­or­i­ty right for estab­lish­ing a mort­gage and reg­is­ter­ing this right in the Land Reg­istry. This means that par­ties may reg­is­ter the mort­gage rank in the Land Reg­istry before they actu­al­ly file the appli­ca­tion for the reg­is­tra­tion of the mort­gage itself. This enables cred­i­tors (e.g., banks) to secure a bet­ter mort­gage rank before the nego­ti­a­tions on the con­trac­tu­al doc­u­men­ta­tion wrap up.

If a receiv­able secured by a mort­gage is ful­ly paid up, but the mort­gage is still reg­is­tered in the Land Reg­istry, as the mort­gagor the own­er is enti­tled under the New Civ­il Code to use the vacant mort­gage to secure anoth­er receiv­able not exceed­ing the amount of the orig­i­nal receiv­able. This new insti­tute can be used for refi­nanc­ing, for exam­ple, where­as it enables the new cred­i­tor to vir­tu­al­ly out­run oth­er secured cred­i­tors. How­ev­er, it can be agreed with oth­er secured cred­i­tors that the own­er is not enti­tled to secure new receiv­ables with the vacant mort­gage, where­as this lim­i­ta­tion is to be reg­is­tered in the Land Reg­istry.

Land Reg­istry and acqui­si­tion of own­er­ship to real estate from a non-own­er

Under the pre­vi­ous legal reg­u­la­tions, any per­son rely­ing on infor­ma­tion in the Land Reg­istry was in good faith unless the per­son knew that the records were not in accor­dance with real­i­ty. In case of a dis­crep­an­cy between the entry in the Land Reg­is­ter and real­i­ty, real­i­ty pre­vailed accord­ing to the pre­vi­ous legal reg­u­la­tions. A per­son acquir­ing real estate who was act­ing in good faith in the entry in the Land Reg­istry could not acquire the real prop­er­ty from the non-own­er. The acquir­ing per­son could only become the hold­er of the real prop­er­ty in good faith and could acquire the own­er­ship of the real prop­er­ty by usu­cap­tion, pro­vid­ed that the oth­er legal con­di­tions for usu­cap­tion are ful­filled. This has changed as of 1 Jan­u­ary 2014.

The New Civ­il Code enables the acqui­si­tion of own­er­ship to real estate from a non-own­er if cer­tain statu­to­ry con­di­tions have been met, espe­cial­ly the good faith of the trans­fer­ee in the records in the Land Reg­istry (the trans­fer­or must be reg­is­tered as the own­er) and a con­sid­er­a­tion for the own­er­ship trans­fer is to be reg­u­lat­ed in the trans­fer agree­ment (pur­chase agree­ment). How­ev­er, the real own­er of the real estate may under cer­tain cir­cum­stances dis­pute the own­er­ship of the new reg­is­tered own­er by fil­ing a notice of dis­pute at the com­pe­tent Land Reg­istry Office with­in the statu­to­ry peri­od.

The New Civil Code should motivate the owners of the real estate to regularly check the status of entries in the Land Registry.

Česká republika: Právo nemovitostí po jeho rekodifikaci v roce 2014

Dne 1. ledna 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, který tvoří součást rekodifikace českého soukromého práva a přináší do práva nemovitostí významné změny.

Zákon č. ⁸⁹⁄₂₀₁₂ Sb., občan­ský zákoník („nový občan­ský zákoník“), který tvoří součást rekod­i­fikace českého soukromého prá­va, nabyl účin­nos­ti dne 1. led­na 2014. Tím­to příspěvkem bychom chtěli poukázat na něk­teré pod­stat­né změny v právu nemovi­tostí, které ten­to před­pis při­nesl.

Zásada superficies solo cedit

Nový občan­ský zákoník se vrací k zásadě super­fi­cies solo ced­it, podle které jsou stav­by pevně spo­jené s pozemkem jeho součástí. K 1. led­nu 2014 se tedy vešk­eré stav­by, jejichž vlast­ník byl shod­ný s vlast­níkem pozemku, na kterém stav­by sto­jí, staly součástí pozemku. Každý, kdo zamýšlí s takovým pozemkem naklá­dat, by měl mít na mys­li, že stav­by, které jsou na něm zřízeny, budou násle­dovat osud pozemku, neboť jsou nyní jeho součástí. Pokud však vlast­níkem pozemku a stav­by na něm zřízené není tatáž oso­ba, zůsta­lo vlast­nictví odd­ělené a stav­ba se součástí pozemku nesta­la. Za účelem sjed­no­cení vlast­nictví k pozemku a stavbě nový občan­ský zákoník upravu­je zákon­né před­kup­ní prá­vo vlast­ní­ka pozemku ke stavbě a vlast­ní­ka stav­by k pozemku.

Právo stavby

Nový insti­tut prá­va stav­by by mohl být užitečný pro ty, kteří zamýšle­jí vybu­dovat stavbu, jejíž živ­ot­nost nepře­sahu­je něko­lik desetiletí, přičemž si buď­to nepře­jí investo­vat do koupě pozemku nebo se na prode­ji pozemku nemo­hou s jeho vlast­níkem dohod­nout. Prá­vo stav­by lze zřídit mimo jiné na zák­ladě smlou­vy a násled­ného zápisu do katas­tru nemovi­tostí. Hlavním rysem prá­va stav­by je jeho dočas­nost. Ta se pro­je­vu­je v možnos­ti jej zřídit nejvýše na 99 let, přičemž ale není vyloučeno, aby se strany později dom­luvi­ly na jeho prod­loužení. V důsled­ku zániku prá­va stav­by se poté stav­ba stane součástí pozemku. Za účelem kom­pen­zace staveb­ní­ka nový občan­ský zákoník upravu­je povin­nost vlast­ní­ka pozemku zaplatit staveb­níkovi náhradu ve výši poloviny hod­no­ty stav­by, není-li mezi strana­mi ujed­náno jinak. Prá­vo stav­by lze také převést či zatížit ve prospěch třetích osob.

Zástavní právo k nemovitosti

V novém občan­ském zákoníku nově nalezneme insti­tut tzv. výhrady pořadí, který umožňu­je zap­sat do katas­tru nemovi­tostí před­nos­t­ní prá­vo pro zřízení zás­tavního prá­va. To zna­mená, že strany mohou zap­sat v katas­tru nemovi­tostí pořadí pro zás­tavní prá­vo dříve, než poda­jí návrh na zápis vlast­ního zás­tavního prá­va. Tato úpra­va umožňu­je věřitelům (napřík­lad bankám) zajis­tit si pro sebe lep­ší pořadí zás­tavního prá­va ještě předtím, než jsou jed­nání ohled­ně smlu­vní doku­men­tace ukonče­na.

Pokud je pohledáv­ka zajištěná zás­tavním právem zcela uhrazena, avšak zás­tavní prá­vo k nemovi­tosti je stále for­mál­ně zap­sáno v katas­tru nemovi­tostí, je vlast­ník jakož­to zás­tavní dlužník nově oprávněn použít tak­to uvol­něné zás­tavní prá­vo k zajištění nové pohledávky, která však nes­mí převyšo­vat výši té původ­ní. Své prak­tické využití může ten­to insti­tut nalézt napřík­lad při refi­nan­cov­ání, kdy nový věři­tel díky uvol­něné­mu zás­tavní­mu právu v pod­statě před­běhne ostat­ní zajištěné věřitele. Původ­ní zás­tavní věřitelé si nicméně mohou s vlast­níkem dohod­nout, že vlast­ník neza­jistí tak­to uvol­něným zás­tavním právem s lep­ším pořadím novou pohledávk­ou, přičemž toto ujed­nání stran musí být zap­sáno do katas­tru nemovi­tostí.

Katastr nemovitostí a nabytí vlastnictví od nevlastníka

Před­chozí právní úpra­va stanovi­la, že oso­ba spoléha­jící na úda­je v katas­tru nemovi­tostí jed­nala v dobré víře, pokud nevěděla o tom, že úda­je zde uve­dené neod­poví­da­jí skutečnos­ti. V pří­padě roz­poru mezi úda­ji v katas­tru nemovi­tostí a skutečnos­tí byl rozho­du­jící skutečný stav. Oso­ba, která jed­nala v dobré víře v zápisy uve­dené v katas­tru nemovi­tostí, tedy nemohla nabýt nemovi­tost od nevlast­ní­ka. Připouštěla se pouze možnost vydržení, kdy se naby­va­tel stal držitelem nemovi­tosti v dobré víře a při splnění všech zákon­ných pod­mínek nemovi­tost do vlast­nictví vydržel. Toto se však od 1. led­na 2014 změni­lo.

Nový občan­ský zákoník umožňu­je nabytí vlast­nictví k nemovi­tosti od nevlast­ní­ka při splnění určitých zákon­ných pod­mínek, který­mi jsou zejmé­na dobrá víra naby­vatele v záz­namy v katas­tru nemovi­tostí (převod­ce-nevlast­ník musí být zap­sán jako vlast­ník) a úplat­nost převo­du vlast­nick­ého prá­va v převod­ní smlou­vě (kup­ní smlou­va). Skutečné­mu vlast­níku nemovi­tosti je však dána možnost za určitých okol­nos­tí roz­porovat zápis nového vlast­ní­ka tím, že v zákon­né lhůtě uplat­ní u přís­lušného katas­trál­ního úřadu poznámku spornos­ti. Nová úpra­va tak mimo jiné motivu­je vlast­níky nemovi­tostí, aby záz­namy v katas­tru nemovi­tostí pravidel­ně kon­trolo­vali.

Nový občanský zákoník motivuje vlastníky nemovitostí, aby pravidelně kontrolovali záznamy v katastru nemovitostí.