Great Interest in Romanian Agricultural and Forest Land

Further openings for individuals and legal persons from EU and EEA member states to own agricultural and forest land in Romania as of January 2014 stirs even more interest in Romanian land.

It is no secret that land prices for agri­cul­tur­al and for­est lands are among the low­est in Roma­nia.

At the same time the biggest gains with food pro­duc­tion in the Euro­zone were report­ed to have been made in Roma­nia in the first half of 2013¹. The same phe­nom­e­non is notice­able with forests. With prices between EUR 2,000 and 3,800 per hectare,  Roma­nia has a con­sid­er­able com­pet­i­tive advan­tage over west­ern Euro­pean coun­tries. The price is attrac­tive and the pro­duce can be sold with­out dif­fi­cul­ties. Com­pa­nies from Europe, the Mid­dle East, and even Chi­na are look­ing to Roma­nia for wood.

Add to this the increas­ing legal secu­ri­ty of the own­er­ship title and it is no won­der Roma­nia has become high­ly cov­et­ed by investors in agri­cul­tur­al and for­est land.

For­eign­ers have been able to hold title to land via Roman­ian reg­is­tered com­pa­nies, while EU/EEA cit­i­zens res­i­dent in Roma­nia have had direct access to land.

Further opening

Start­ing with 1 Jan­u­ary 2014, legal and nat­ur­al per­sons of the EU/EEA will be able to own agri­cul­tur­al and for­est land in Roma­nia whether or not they are res­i­dent in Roma­nia and with­out the need to inter­pose a com­pa­ny.

Adjacent costs at purchasing

Title to land is trans­ferred upon notari­sa­tion of the sale-pur­chase agree­ment. The min­i­mum fee the notary has to charge is set out by law and is cal­cu­lat­ed apply­ing a for­mu­la to the pur­chase price. It ranges between 0.65% and 1% of the pur­chase price.

Fol­low­ing a legal­ly bind­ing title trans­fer, the new own­er is reg­is­tered in the land books. The land reg­istry fees are 0.5% of the pur­chase price if the pur­chas­er is a com­pa­ny and 0.15% if the pur­chas­er is an indi­vid­ual.

These costs, the notary’s, and the land reg­istry fees are usu­al­ly borne by the buy­er.

If the trans­ac­tion is sub­ject to VAT and the buy­er is not allowed to claim input VAT cred­it (eg, being a nat­ur­al per­son), the price may increase by the VAT rate of 24%.

Nor­mal­ly the sale of agri­cul­tur­al and for­est land is exempt from VAT unless the sell­er opts to apply VAT. If the sell­er has claimed input VAT cred­it upon acqui­si­tion, the sub­se­quent resale with­out VAT will trig­ger a VAT cost, the sell­er being oblig­ed to repay to the state bud­get the input VAT ini­tial­ly claimed. There­fore, the sell­er is like­ly to opt to charge VAT on the trans­ac­tion.

The land price would not trans­late into fis­cal depre­ci­a­tion deduc­tions in Roma­nia, but com­pa­nies may deduct trans­ac­tion-relat­ed expens­es. How­ev­er, a tax deduc­tion for the land price may be allowed in buyer’s coun­try of tax res­i­dence.

Exploitation of land

A company’s tax­able income from agri­cul­tur­al and forestry activ­i­ties is rev­enue less deductible expens­es.

• For indi­vid­u­als, tax­a­tion is specif­i­cal­ly reg­u­lat­ed, sim­i­lar to free­lancers:
• for cer­tain activ­i­ties, fixed income quo­tas are estab­lished and the indi­vid­ual pays 16% tax on the quo­ta irre­spec­tive of the income actu­al­ly derived. For ref­er­ence, the high­est income quo­ta applic­a­ble for 2013 is for orna­men­tal plants (RON 11,773/ha);
• for oth­er activ­i­ties, income is com­put­ed based on actu­al rev­enue and expens­es;
• health social con­tri­bu­tion may also be due.

For non-res­i­dents, the fol­low­ing gen­er­al tax­a­tion rules should be con­sid­ered:

• income should qual­i­fy as tax­able in Roma­nia, being relat­ed to an immov­able prop­er­ty locat­ed there, an approach con­firmed also by the OECD Mod­el Con­ven­tion allow­ing the state where the immov­able prop­er­ty is sit­u­at­ed to tax income from such prop­er­ty (includ­ing income from agri­cul­ture and forestry);
• the coun­try of tax res­i­den­cy should allow for elim­i­na­tion of dou­ble tax­a­tion;
• the non-res­i­dent may need to apply for a Roman­ian VAT num­ber.

Transfer of land

If an indi­vid­ual sells land from pri­vate pat­ri­mo­ny, the entire income from the sale is sub­ject to tax­a­tion at a rate between 1% and 3% depend­ing on the val­ue and on the hold­ing peri­od. For com­pa­nies, the cap­i­tal gain from sale of land is taxed at 16%.  Thus, if a sig­nif­i­cant increase of the land prices is expect­ed, 1%-3% on the sale price could prove more ben­e­fi­cial com­pared to a 16% tax on the cap­i­tal gain.

Cer­tain trans­fers are tax exempt: dona­tions between rel­a­tives up to the 3^rd grade and between spous­es, as well as inher­i­tance, if suc­ces­sion is finalised with­in 2 years.

VAT is also an issue when sell­ing land. Land acquired for pri­vate use may be sold with­out VAT, while with land acquired for busi­ness use (assum­ing non-build­ing), the sell­er may opt to charge VAT.

This is the cur­rent legal and tax frame­work. But laws in Roma­nia are under­go­ing con­tin­u­ous changes and it is to be seen how the mar­ket and prac­tice devel­ops in 2014, the first year when non-res­i­dent EU cit­i­zens and legal enti­ties are allowed to own agri­cul­tur­al and for­est land in Roma­nia.

Irrespective of the structure chosen, buying directly or through a Romanian subsidiary, a thorough title check is highly advisable. A successful exit also depends on how transparent and well-documented the title history is.

1

Finan­cial Times: http://www.ft.com/intl/cms/s/0/1e1126e8-34bc-11e3-8148 – 00144feab7de.html

Interes crescut pentru terenurile agricole și forestiere din România

Liberalizarea pieței terenurilor agricole și forestiere pentru cetățenii și companiile din UE și SEE începând cu ianuarie 2014 stârnește și mai mult interes în legătură cu acestea.

Nu este un secret fap­tul că prețurile terenurilor agri­cole și forestiere din Româ­nia sunt foarte atrac­tive.

În ace­lași timp, cele mai mari câș­tig­uri din pro­ducția de ali­mente din zona Euro au fost real­izate în Româ­nia, con­form raportărilor pen­tru pri­ma jumă­tate a anu­lui 2013. Ace­lași fenomen este val­a­bil și în  cazul terenurilor forestiere. Cu prețuri între 2.000 de euro/ha și 3.800 de euro/ha, Româ­nia are un avan­taj com­pet­i­tiv con­sid­er­abil față de țările vest-europene. Prețul este atrac­tiv și pro­ducția poate fi vân­dută fără difi­cultăți. Com­panii din Europa, Ori­en­tul Mijlociu, și chiar din Chi­na sunt în căutarea lem­nu­lui din Româ­nia.

Adăugând la toate aces­tea și un grad cres­cut de garantare a drep­tu­lui de pro­pri­etate, nu este de mirare că Româ­nia a devenit extrem de cău­tată de către investi­tori pen­tru terenuri agri­cole și forestiere.

Ante­ri­or, străinii puteau să dețină titlu de pro­pri­etate asupra terenurilor prin inter­medi­ul soci­etăților înreg­is­trate în Româ­nia, în timp ce cetățenii UE / SEE rezi­denți în Româ­nia aveau acces direct la terenuri.

Noi reglementari

Începând cu 1 ian­uar­ie 2014, per­soanele fiz­ice și juridice din UE / SEE vor putea să dețină în pro­pri­etate terenuri agri­cole și forestiere în Româ­nia, indifer­ent dacă sunt sau nu rezi­dente în Româ­nia și fără a fi nevoie de inter­punerea unei com­panii.

Costuri legate de achiziție

Titlul de pro­pri­etate este trans­fer­at prin aut­en­tifi­carea notar­i­ală a con­trac­tu­lui de vân­zare-cumpărare. Taxa min­imă notar­i­ală per­cepută este sta­bil­ită prin lege și se cal­culează ca pro­cent din prețul de cumpărare, pro­cent care vari­ază între 0,65% și 1%.

Din punct de vedere al demer­su­lui juridic, în urma efec­tuării unui trans­fer de pro­pri­etate noul pro­pri­etar este înreg­is­trat în cartea fun­cia­ră. Tax­ele de cadas­tru sunt de 0,5% din prețul de cumpărare, în cazul în care cumpără­torul este o com­panie, și 0,15%, în cazul în care cumpără­torul este o per­soană fiz­ică.

Cos­turile notar­i­ale, pre­cum și tax­ele de la cartea fun­cia­ră sunt de cele mai multe ori supor­tate de către cumpără­tor.

În cazul în care tran­za­cția este supusă TVA-ului, iar cumpără­torul nu are drep­tul de a deduce TVA (de exem­plu, o per­soană fiz­ică), prețul poate crește cu 24%.

În mod nor­mal, vân­zarea de terenuri agri­cole și forestiere ar tre­bui sa fie scu­tită de TVA, cu excepția cazu­lui în care vânză­torul optează pen­tru apli­carea TVA. În cazul în care vânză­torul a achi­tat și dedus TVA la achiz­iția respec­tivu­lui teren, vân­zarea ulte­rioară fără TVA a aceluiași teren va deter­mi­na un cost cu TVA-ul, vânză­torul fiind oblig­at să resti­tu­ie la buge­tul de stat TVA dedusă inițial. Prin urmare, vânză­torul poate fi moti­vat să opteze pen­tru apli­carea TVA pe tran­za­cție.

În ce privește impoz­i­t­ul pe prof­it, din punct de vedere fis­cal nu se poate deduce amor­ti­zarea terenurilor, dar com­pani­ile pot deduce chel­tu­ielile legate de tran­za­cție. Cu toate aces­tea, o deduc­ere fis­cală pen­tru prețul de achiz­iție al terenurilor poate fi per­misă în țara de rezi­dență a cumpără­toru­lui.

Exploatarea terenurilor

Ven­i­t­ul impoz­abil din activ­ități agri­cole și forestiere al unei com­panii este cal­cu­lat ca difer­ență între ven­i­turi și chel­tu­ieli deductibile.

Pen­tru per­soane fiz­ice, impoz­itarea este spe­cif­ic regle­men­tată, sim­i­lar cu impoz­itarea ven­i­turilor din activ­ități inde­pen­dente:

• pen­tru anu­mite activ­ități sunt sta­bilite norme de ven­it și per­soana fiz­ică plătește 16% impoz­it pe nor­ma sta­bil­ită, indifer­ent de ven­i­turile efec­tiv real­izate. Pen­tru refer­ință, cea mai mare nor­mă de ven­it aplic­a­bilă pen­tru 2013 a fost pen­tru plante orna­men­tale (RON 11.773 / ha);
• pen­tru alte activ­ități, prof­i­t­ul se cal­culează pe baza ven­i­turilor și chel­tu­ielilor reale;
• con­tribuții sociale de sănă­tate ar putea fi, de aseme­nea, datorate.

În cazul nerezi­denților, urmă­toarele aspecte ar tre­bui avute în vedere din punct de vedere fis­cal:

• ca reg­ulă, ven­i­turile ar fi impoz­abile în Româ­nia, fiind legate de un bun imo­bil sit­u­at aici; această reg­ulă este con­fir­mată, de aseme­nea, și de preved­er­ile Con­venției mod­el  OECD care dau drep­tul stat­u­lui în care bunul imo­bil este sit­u­at să impoziteze ven­i­turile legate de bunul respec­tiv (inclu­siv ven­i­turile din agri­cul­tură și sil­vi­cul­tură);
• țara de rezi­dență fis­cală ar tre­bui să per­mită elim­inarea dublei impuneri;
• nerezi­denții ar putea fi nevoiți sa se înreg­istreze în  scop­uri de TVA.

Transferul de teren

În cazul în care o per­soană vin­de terenuri din pat­ri­mo­ni­ul per­son­al, întreg­ul ven­it din vân­zare este impoz­abil cu o rata de impoz­it cuprin­să între 1% și 3%, în funcție de val­oarea prețu­lui și de perioa­da de deținere. Pen­tru com­panii, câș­tigul de cap­i­tal din vân­zarea de terenuri este impoz­i­tat cu 16%. Ast­fel, în cazul în care este de aștep­tat o creștere sem­ni­fica­tivă a prețurilor terenurilor, un cost fis­cal de 1% ‑3% din prețul de vân­zare s‑ar putea dove­di mai efi­cient în com­para­ție cu un impoz­it de 16% pe câș­tigul de cap­i­tal.

Există și excepții, ven­i­t­ul din anu­mite trans­fer­uri fiind neim­poz­abil: don­ați­ile între rude până la gradul 3 și între soți, pre­cum și moștenir­ile, în cazul în care suc­ce­siunea este final­iza­tă în ter­men de 2 ani.

TVA-ul este, de aseme­nea, o prob­lemă care tre­buie avută în vedere în cazul vânzărilor de terenuri. Terenurile achiz­ițion­ate pen­tru uz per­son­al pot fi vân­dute fără TVA, în timp ce pen­tru un teren achiz­ițion­at în scop­ul afac­erii (pre­supunând că aces­ta este necon­stru­ibil), vânză­torul poate opta să aplice TVA.

Aces­ta este cadrul legal și fis­cal aplic­a­bil în prezent. Dar legile din Româ­nia se mod­i­fică destul de des și rămâne de văzut mod­ul în care piața și prac­ti­ca evoluează în 2014, primul an în care per­soanelor fiz­ice și per­soanelor juridice din UE și SEE li se va per­mite să dețină direct terenuri agri­cole și forestiere în Româ­nia.

Indiferent de structura aleasă, achiziționarea directă sau printr-o societate din România, este recomandabil să se efectueze o verificare amănunțită a titlului de proprietate, de care depinde și succesul unei vânzări ulterioare.