Romania: Foreigners Buying Agricultural Land: More freedom or More Restrictions?

Rules for buying Romanian agricultural land will change as a new draft law is prepared. Will the new rules boost acquisition by foreigners or impede the process?

Agri­cul­ture is a hot top­ic these days and investors still see great poten­tial in the field.

Land market liberalisation

In the Treaty of Acces­sion to the EU, Roma­nia under­took to grad­u­al­ly elim­i­nate the restric­tions that pre­vent­ed for­eign indi­vid­u­als and legal per­sons from acquir­ing lands in Roma­nia.

One restric­tion in the nation­al leg­is­la­tion (Law no. ³¹²⁄₂₀₀₅) con­tem­plates the pro­hi­bi­tion of cit­i­zens of mem­ber states, as well as legal per­sons estab­lished accord­ing to the leg­is­la­tion of a mem­ber state, to acquire agri­cul­tur­al lands, forests, or for­est lands in Roma­nia for sev­en years from the acces­sion date (1 Jan­u­ary 2007).

Since start­ing with 1 Jan­u­ary 2014 the pro­hi­bi­tion peri­od expires, the fear is that more for­eign­ers will acquire agri­cul­tur­al land and that Roman­ian indi­vid­u­als and com­pa­nies will be dis­ad­van­taged due to a lack of finan­cial pow­er. Is this true?

We believe that lib­er­al­i­sa­tion of the land mar­ket, even if it hap­pens as envis­aged below, will not have a strong influ­ence because for­eign indi­vid­u­als and com­pa­nies could and still can acquire agri­cul­tur­al lands by estab­lish­ing Roman­ian com­pa­nies, which is fair­ly sim­ple and inex­pen­sive.

Sale-purchase of agricultural land

To pro­tect local farm­ers, Roman­ian author­i­ties have pre­pared a new frame­work to insure com­pet­i­tive­ness between locals and for­eign­ers. The first law draft was pub­lished the begin­ning of Sep­tem­ber 2013 on the Min­istry of Agri­cul­ture and Sus­tain­able Development’s web­site, with two fur­ther drafts (the lat­est on 23 Sep­tem­ber 2013) being cir­cu­lat­ed for pub­lic debate.

The draft law presents sev­er­al ambi­gu­i­ties and exces­sive­ly lim­its the trans­fer of agri­cul­tur­al lands locat­ed out­side city lim­its (extrav­i­lan) by sale-pur­chase to indi­vid­u­als, includ­ing to Roman­ian cit­i­zens.

Pur­chase of agri­cul­tur­al lands locat­ed out­side city lim­its by indi­vid­u­als, Roman­ian or for­eign 

The law reg­u­lates the acqui­si­tion of own­er­ship to agri­cul­tur­al lands in Roma­nia locat­ed out­side the city lim­its through sale-pur­chase by indi­vid­u­als. In this frame­work, two remarks are nec­es­sary.

First, pur­chase by legal per­sons is not envis­aged, mean­ing that sale – pur­chase to/from legal per­sons will con­tin­ue unal­tered, that is, with­out spe­cial rules for com­pa­nies head­quar­tered in Roma­nia. So the ques­tion is what legal frame­work applies for a sale by a com­pa­ny to an indi­vid­ual or from an indi­vid­ual to a com­pa­ny.

Sec­ond, the same rules apply to Roman­ian cit­i­zens; cit­i­zens from mem­ber states; cit­i­zens from states of the Euro­pean Eco­nom­ic Area Agree­ment (EEAA: EU states plus Ice­land, Licht­en­stein and Nor­way); and state­less per­sons domi­ciled in Roma­nia, a mem­ber state, or the EEAA. Fur­ther­more, the same regime applies to cit­i­zens from oth­er coun­tries or state­less per­sons domi­ciled in such oth­er coun­tries, under the con­di­tions reg­u­lat­ed in inter­na­tion­al treaties, based on the prin­ci­ple of reci­procity. So trans­ac­tions between Roman­ian indi­vid­u­als would become more dif­fi­cult.

Min­is­te­r­i­al pre-approvals

Cer­tain con­di­tions on the sale of land are imposed, such as obtain­ing a pre-approval from the Min­istry of Cul­ture or the Min­istry of Nation­al Defence, if the lands are of archae­o­log­i­cal impor­tance or locat­ed at the country’s bor­ders.

Con­di­tions for pur­chas­er

To buy agri­cul­tur­al land the indi­vid­ual must prove at least one of the fol­low­ing: (i) knowl­edge in the agri­cul­tur­al field, (ii) per­for­mance of agri­cul­tur­al activ­i­ties for at least five years, or (iii) per­for­mance of agri­cul­tur­al activ­i­ties on the lands locat­ed out­side city lim­its held on the date the law came into force.

Max­i­mum 100 hectares of agri­cul­tur­al land locat­ed out­side city lim­its

Accord­ing to the draft, an indi­vid­ual may acquire agri­cul­tur­al land locat­ed out­side city lim­its up to a thresh­old of 100 hectares.

Pre-emp­tion right

Some­thing new relates to the pre-emp­tion right of cer­tain cat­e­gories of indi­vid­u­als (co-own­ers, neigh­bours, ten­ants, per­sons up to 40 per­form­ing agri­cul­tur­al activ­i­ties in the admin­is­tra­tive unit where the land is locat­ed) and of the Roman­ian state, at equal price and terms. This means that the sale can take place only after expiry of the rel­e­vant time­line and that poten­tial­ly numer­ous per­sons could inter­vene in the sale process.

Land usage

Pur­chased lands must be used accord­ing to the usage cat­e­go­ry reg­is­tered in the inte­grat­ed cadas­tre and real estate pub­lic­i­ty sys­tem, except where the rel­e­vant cat­e­go­ry is changed into anoth­er cat­e­go­ry of agri­cul­tur­al use.

Dras­tic sanc­tions

Fail­ure to observe the pre-emp­tion right or its pro­ce­dure is dras­tic: absolute nul­li­ty of the sale. Fail­ure to observe oth­er legal oblig­a­tions may trig­ger admin­is­tra­tive fines (up to RON 100,000/hectare or even up to RON 500,000/hectare; ca. EUR 23,000 and EUR 115,000 respec­tive­ly).

Man­age­ment author­i­ty

A spe­cial man­age­ment author­i­ty will be estab­lished to mon­i­tor the effec­tive imple­men­ta­tion of the draft.

Conclusion

The draft law seems quite dras­tic and will impose addi­tion­al for­mal­i­ties in the acqui­si­tion process of agri­cul­tur­al land. At first glance, it could be seen as lim­it­ing the acqui­si­tion of land by for­eign­ers. How­ev­er, due to its lim­it­ed applic­a­bil­i­ty (only to indi­vid­u­als), the draft does not appear to have any impact on the acqui­si­tion of lands by vehi­cle com­pa­nies estab­lished by for­eign­ers in Roma­nia, thus bring­ing no changes to the cur­rent mech­a­nism used by for­eign­ers acquir­ing agri­cul­tur­al land in Roma­nia.

Something new relates to the pre-emption right of certain categories of individuals and of the Romanian state, at equal price and terms. This means that the sale may take place only after expiry of the relevant timeline and that potentially numerous persons could intervene in the sale process.

Romania: Cumpărarea terenurilor agricole de către străini: mai multă libertate sau mai multe restricţii?

Regulile privind cumpărarea terenurilor agricole în România se vor modifica deoarece se pregăteşte un nou proiect de lege. Vor încuraja noile reguli achiziţia de către străini sau vor constitui o piedică în acest proces?

În prezent, agri­cul­tura este un subiect fierbinte, iar investi­torii văd în con­tin­uare potenţial în acest dome­niu.

Liberalizarea pieţei funciare

În Tratat­ul de Ader­are la UE, Româ­nia s‑a oblig­at să elim­ine trep­tat restricţi­ile care împied­i­cau per­soanele fiz­ice şi juridice străine să dobân­dească terenuri în Româ­nia.

Una din­tre restricţi­ile din leg­is­laţia naţion­ală (Leg­ea nr. ³¹²⁄₂₀₀₅) avea în vedere inter­dicţia cetăţe­nilor statelor mem­bre şi a per­soanelor juridice înfi­inţate con­form leg­is­laţiei unui stat mem­bru de a dobân­di terenuri agri­cole, păduri şi terenuri forestiere în Româ­nia pe o perioadă de şapte ani de la ader­are (1 ian­uar­ie 2007).

Cum începând cu 1 ian­uar­ie 2014 expiră perioa­da inter­dicţiei, există tea­ma că şi mai mulţi străi­ni vor dobân­di terenuri agri­cole şi că per­soanele fiz­ice şi soci­etăţile române vor fi deza­van­ta­jate din cauza lip­sei de put­ere finan­cia­ră. Este acest lucru ade­vărat?

Cre­dem că lib­er­alizarea pieţei fun­cia­re, chiar dacă ar avea loc ast­fel cum se pre­conizează în cele ce urmează, nu va avea o influ­enţă sem­ni­fica­tivă deoarece per­soanele fiz­ice şi soci­etăţile străine puteau şi vor putea şi în con­tin­uare să dobân­dească terenuri agri­cole înfi­inţând soci­etăţi româneşti, un pro­ces sim­plu şi ieftin.

Vânzarea – cumpărarea de terenuri agricole

Pen­tru a pro­te­ja fer­mierii locali, autorităţile din Româ­nia au pregătit un nou cadru leg­isla­tiv care să asig­ure com­pet­i­tiv­i­tatea per­soanelor fiz­ice române cu străinii. Primul proiect de lege a fost pub­li­cat la începutul lunii sep­tem­brie 2013 pe pag­i­na de inter­net a Min­is­teru­lui Agri­cul­turii şi Dez­voltării Rurale, ulte­ri­or fiind în dez­batere alte două proiecte (ultim­ul din data de 23 sep­tem­brie 2013).

Proiec­tul de lege prez­in­tă anu­mite neclar­ităţi şi lim­itează în mod exce­siv trans­fer­ul terenurilor agri­cole sit­u­ate în extrav­i­lan prin vân­zarea – cumpărarea către per­soane fiz­ice, inclu­siv către cetăţeni străi­ni.

Cumpărarea terenurilor agri­cole sit­u­ate în extrav­i­lan de către per­soane fiz­ice, române sau străine 

Leg­ea regle­mentează dobândi­rea drep­tu­lui de pro­pri­etate asupra terenurilor agri­cole din Româ­nia sit­u­ate în extrav­i­lan prin vân­zare – cumpărare de către per­soane fiz­ice. În acest con­text, tre­buie remar­cate două aspecte.

În primul rând, nu este avută în vedere cumpărarea de către per­soane juridice, ceea ce înseam­nă că vân­zarea – cumpărarea către/de la per­soane juridice nu va suferi mod­i­ficări, adică nu se vor apli­ca reg­uli spe­ciale pen­tru soci­etăţile care au sedi­ul în Româ­nia. Între­barea este ce cadru legal se va apli­ca în cazul unei vânzări de la o soci­etate către o per­soană fiz­ică sau de la o per­soană fiz­ică către o soci­etate.

În al doilea rând, ace­leaşi reg­uli se aplică cetăţe­nilor români, cetăţe­nilor din statele mem­ber, cetăţe­nilor din statele care sunt parte la Acor­dul privind Spați­ul Eco­nom­ic Euro­pean (ASEE: Statele UE plus Islan­da, Licht­en­stein şi Norve­g­ia), şi apa­trizilor cu domi­cil­i­ul în Româ­nia, într-un stat mem­bru sau într-un stat parte la ASEE. Mai mult, ace­laşi regim se aplică cetăţe­nilor din alte state sau apa­trizilor cu domi­cil­i­ul în aseme­nea state, în condiţi­ile regle­men­tate prin tratate inter­naţionale, pe bază de rec­i­proc­i­tate. Ast­fel, tran­za­cţi­ile din­tre cetăţenii români vor deveni mai difi­cile.

Avize admin­is­tra­tive

Sunt impuse anu­mite condiţii privind vân­zarea terenurilor, cum ar fi obţinerea avizu­lui de la Min­is­terul Cul­turii sau Min­is­terul Apărării Naţionale, în cazul în care terenurile sunt de impor­tanţă arhe­o­log­ică sau sunt sit­u­ate la graniţa ţării.

Condiţii privind cumpără­torul

Pen­tru a cumpăra teren agri­col, per­soana fiz­ică tre­buie să dovedească îndeplinirea cel puţin a uneia din­tre urmă­toarele condiţii: (i) cunoşt­inţe în dome­ni­ul agri­col, (ii) des­făşu­rarea de activ­ităţi agri­cole cel puţin cin­ci ani, sau (iii) des­făşu­rarea de activ­ităţi agri­cole pe terenuri sit­u­ate în extrav­i­lan deţinute la data intrării în vigoare a legii.

Max­im 100 de hectare de teren agri­col extrav­i­lan

Potriv­it proiec­tu­lui, o per­soană fiz­ică va putea dobân­di teren agri­col extrav­i­lan până la limi­ta de 100 de hectare.

Drept de pre­em­pţi­une

O nou­tate vizează drep­tul de pre­em­pţi­une al anu­mi­tor cat­e­gorii de per­soane fiz­ice (co-pro­pri­etari, veci­ni, aren­dași, per­soane de până la 40 de ani care des­făşoară activ­ităţi agri­cole în uni­tatea admin­is­tra­tiv – ter­i­to­ri­ală în raza căreia se află terenul) şi al Stat­u­lui Român, la preţ şi în condiţii egale. Aceas­ta înseam­nă că vân­zarea poate avea loc doar după expi­rarea ter­menu­lui core­spun­ză­tor şi că un număr, teo­ret­ic mare, de per­soane ar putea inter­veni în pro­ce­sul de vân­zare.

Uti­lizarea terenurilor

Terenurile cumpărate tre­buie uti­lizate în con­for­mi­tate cu cat­e­go­ria de folos­inţă înreg­is­trată în sis­temul inte­grat de cadas­tru şi pub­lic­i­tate imo­bil­iară, cu excepţia cazu­lui în care cat­e­go­ria de folos­inţă exis­ten­tă se schim­bă într‑o altă cat­e­gorie de folos­inţă agri­colă.

Sancţi­u­ni dras­tice

Nere­spectarea drep­tu­lui de pre­em­pţi­une sau a pro­ce­durii core­spun­ză­toare este sacţion­ată dras­tic: nuli­tatea abso­lută a vânzării. Nere­spectarea altor oblig­aţii legale poate atrage amen­da con­tra­venţion­ală (până la 100.000 RON pe hec­tar sau chiar până la 500.000 RON pe hec­tar; aprox­i­ma­tiv 23.000 Euro şi respec­tiv 115.000 EUR).

Autori­tate de admin­is­trare

Se va înfi­inţa o autori­tate spe­cială de admin­is­trare pen­tru a mon­i­tor­iza imple­mentarea efec­tivă a proiec­tu­lui.

Concluzie

Proiec­tul de lege pare destul de dras­tic şi va impune for­mal­ităţi supli­menta­re în pro­ce­sul de dobândire a terenurilor agri­cole. La o primă vedere, poate părea că lim­itează dobândi­rea terenurilor agri­cole de către străi­ni. Totuşi, datorită dome­ni­u­lui restrâns de apli­care (doar pen­tru per­soanele fiz­ice), proiec­tul nu pare să aibă impact asupra dobândirii terenurilor agri­cole prin inter­medi­ul soci­etăţilor române înfi­inţate de străi­ni în Româ­nia, nea­d­ucând mod­i­ficări sis­temu­lui folosit şi în prezent de către străinii care achiz­iţionează terenuri agri­cole în Româ­nia.

O noutate vizează dreptul de preempţiune al anumitor categorii de persoane fizice şi al Statului Român, la preţ şi în condiţii egale. Aceasta înseamnă că vânzarea poate avea loc doar după expirarea termenului corespunzător şi că un număr, teoretic mare, de persoane ar putea interveni în procesul de vânzare.