Romania: Legal Mortgage of Contractors – Triggering Applicability Disputes?

The Romanian Civil Code regulates the legal mortgage in favour of contractors, sometimes unjustly extended also to the benefit of subcontractors.

Conditions for registering a legal mortgage in favour of contractors 

In order to guar­an­tee the pay­ment by the ben­e­fi­cia­ry of the price due or the works on the basis of a con­trac­tor agree­ment, the Roman­ian Civ­il Code estab­lish­es in favour of the con­trac­tor a legal mort­gage on the per­formed works, par­tic­u­lar­ly on immov­ables.

The Civ­il Code sets forth some essen­tial con­di­tions in order to grant the con­trac­tor the right to estab­lish a legal mort­gage, regard­ing (i) the ben­e­fi­cia­ry, (ii) the exis­tence of an agree­ment between the con­trac­tor and the ben­e­fi­cia­ry, and (iii) the exis­tence of an unpaid, due price for the fin­ished works.

Are subcontractors also legally entitled to benefit from this legal mortgage?

The recip­i­ent of the legal mort­gage is specif­i­cal­ly deter­mined by the Civ­il Code to be the con­trac­tor, which must have agreed with the ben­e­fi­cia­ry of the con­trac­tor agree­ment to ful­fil cer­tain works.¹ From this point of view, it can be noticed that the law requests the con­trac­tor to direct­ly agree with the ben­e­fi­cia­ry to ful­fil cer­tain works, such as erect­ing a build­ing, to be allowed to reg­is­ter with the Land Reg­istry of the build­ing a legal mort­gage.

It would seem like this con­di­tion should be able to clar­i­fy who is enti­tled to reg­is­ter a legal mort­gage derived from a con­trac­tor agree­ment and, there­fore, to elim­i­nate any sub­con­trac­tors that do not have a direct agree­ment with the own­er from the ben­e­fit of the legal mort­gage. The sub­con­trac­tors can­not have con­trac­tu­al rights and oblig­a­tions with the own­er, as their rela­tion­ship is only indi­rect, through the con­trac­tor. Thus, as men­tioned, the law clear­ly states that the per­son who can reg­is­ter a legal mort­gage regard­ing the prop­er­ty must have a direct con­trac­tu­al rela­tion­ship with the own­er.

Fur­ther­more, the Cadas­tre Law² states that, to reg­is­ter a legal mort­gage encum­ber­ing the works per­formed, the con­trac­tor must present the agree­ment signed with the own­er that is reg­is­tered in the Land Reg­istry of the prop­er­ty form­ing the object of the works.

Equal­ly impor­tant, to be enti­tled to reg­is­ter a legal mort­gage, anoth­er premise-sit­u­a­tion requires a “due price” for the works. How­ev­er, it is clear that with­out hav­ing a con­trac­tu­al rela­tion­ship between the con­trac­tor and the owner/beneficiary of the works, it is impos­si­ble to have a direct­ly owed price. This is thus an addi­tion­al rea­son why the sub­con­trac­tor can­not law­ful­ly resort to reg­is­ter­ing a legal mort­gage.

Can the subcontractors nevertheless register the legal mortgage in practice?

Despite the legal argu­ments pre­sent­ed above, prac­tice has pro­vid­ed us with a few unpleas­ant “sur­pris­es” from the com­pe­tent Roman­ian author­i­ties: cer­tain cadas­tre and real estate pub­lic­i­ty offices and courts that applied a wider, unlaw­ful inter­pre­ta­tion on the mat­ter. There have been cas­es where the reg­is­tra­tion of the legal mort­gage was approved in favour of sub­con­trac­tors or, even more unjust, in favour of sub­con­trac­tors of the ini­tial sub­con­trac­tors. Such events must be clear­ly flagged and act­ed upon from an incip­i­ent stage due to their poten­tial­ly extreme­ly neg­a­tive impact on the com­mer­cial cir­cuit and on the inter­ests of investors, both for­eign and domes­tic, start­ing busi­ness in Roma­nia.

These sit­u­a­tions have arisen even if the ben­e­fi­cia­ry had paid the con­trac­tor for the works but the con­trac­tor had not paid its sub­con­trac­tors.

But such a sit­u­a­tion should not trig­ger the applic­a­bil­i­ty of the legal mort­gage in favour of sub­con­trac­tors, who have oth­er legal means for obtain­ing the due price from the con­trac­tor.

Why such a practice should be avoided

An exten­sive inter­pre­ta­tion of the legal mort­gage of con­trac­tors, in the sense of grant­i­ng this right also to sub­con­trac­tors, can lead to many prac­ti­cal prob­lems. An exam­ple is the impos­si­bil­i­ty of financ­ing or refi­nanc­ing an invest­ment if there is an unjus­ti­fied legal mort­gage reg­is­tered on the prop­er­ty that should be grant­ed as col­lat­er­al, which could prej­u­dice the devel­op­er, who will be forced to chal­lenge these legal mort­gages.

Anoth­er prob­lem is that such pro­ce­dures are extreme­ly cost­ly in both time and mon­ey: a full pro­ce­dure for chal­leng­ing such an unlaw­ful reg­is­tra­tion can take one to two years.

Such procedures are extremely costly in both time and money: a full procedure for challenging such an unlawful registration can take one to two years.

1

It is pre­sumed for this arti­cle that the ben­e­fi­cia­ry of the works is also the own­er.

2

Law no. 7/1996 of the cadas­tre and real estate pub­lic­i­ty, as fur­ther amend­ed and sup­ple­ment­ed.

România: Ipoteca Legală a Antreprenorilor – Declanșează Controverse de Aplicare?

Codul Civil român reglementează ipoteca legală a antreprenorilor, care în unele cazuri este extinsă în mod nelegal și la subantreprenori.

Condiții pentru înscrierea unei ipoteci legale în favoarea antreprenorilor

În ved­erea garan­tării de către ben­e­fi­ciar a plății prețu­lui sca­dent pen­tru lucrările efec­tu­ate în baza unui con­tract de antre­priză, Codul Civ­il român sta­bilește în favoarea antre­prenoru­lui o ipotecă legală pen­tru lucrările efec­tu­ate, mai pre­cis în legă­tură cu bunurile imo­bile.

Codul Civ­il sta­bilește anu­mite condiții esențiale pen­tru ca antre­prenoru­lui să îi fie acor­dat drep­tul de ipotecă legală, ce privesc:(i) ben­e­fi­cia­rul, (ii) exis­tența unui con­tract între antre­prenor și ben­e­fi­ciar, și (iii) exis­tența unui preț neplătit și datorat pen­tru lucrările efec­tu­ate.

Sunt și subantreprenorii îndrituiți să beneficieze de această ipotecă legală?

Des­ti­natarul ipotecii legale este deter­mi­nat în mod expres în Codul Civ­il ca fiind antre­prenorul, care în baza unui con­tract cu ben­e­fi­cia­rul tre­buie să fi agreat cu aces­ta să exe­cute anu­mite lucrări.¹ Din acest punct de vedere se poate obser­va că leg­ea cere ca antre­prenorul să con­tracteze direct cu ben­e­fi­cia­rul exe­cutarea anu­mi­tor lucrări, pre­cum edi­fi­carea unei clădiri, pen­tru a îi fi per­mis să înscrie o ipotecă legală în Cartea Fun­cia­ră a con­strucției.

Această condiție ar tre­bui să poată clar­i­fi­ca cine are drep­tul să înscrie o ipotecă legală decurgând din­tr-un con­tract de antre­priză și pe această cale să elim­ine posi­bil­i­tatea sub­antre­preno­rilor, care nu au un con­tract încheiat direct cu ben­e­fi­cia­rul, de a ben­e­fi­cia de ipote­ca legală. Sub­antre­prenorii nu pot avea drep­turi și oblig­ații decurgând din con­trac­tul cu pro­pri­etarul, întrucât aceș­tia sunt terți față de acest con­tract, ei având legă­tură cu ben­e­fi­cia­rul numai indi­rect prin inter­medi­ul antre­prenoru­lui. Așadar, după cum am mențion­at, leg­ea regle­mentează în mod expres fap­tul că per­soana care poate înscrie o ipotecă legală cu privire la bun tre­buie să aibă relații con­trac­tuale directe cu pro­pri­etarul.

Mai mult, Leg­ea cadas­tru­lui și a pub­lic­ității imo­bil­iare² stat­uează că, în ved­erea înscrierii unei ipote­ci legale asupra lucrărilor efec­tu­ate, antre­prenorul tre­buie să prez­inte con­trac­tul încheiat cu pro­pri­etarul înscris în Cartea Fun­cia­ră a imo­bilu­lui care con­sti­tu­ie obiec­tul lucrărilor.

Deopotrivă impor­tant, în ved­erea înscrierii unei ipote­ci legale este nece­sară și îndeplinirea situ­ației-premisă de a exista un „preț datorat” pen­tru lucrările exe­cu­tate. Cu toate aces­tea, este evi­dent fap­tul că, în lip­sa unei relații con­trac­tuale între antre­prenor și proprietar/beneficiarul lucrării, este imposi­bil să existe un preț datorat în mod direct. Aces­ta este așadar un motiv în plus pen­tru care sub­antre­prenorul nu poate recurge în mod legal la înscrierea unei ipote­ci legale.

Au subantreprenorii totuși posibilitatea, în practică, să înscrie o astfel de ipotecă legală?

În ciu­da argu­mentelor legale prezen­tate mai sus, în prac­tică ne-am con­frun­tat cu câte­va „sur­prize” neplă­cute din partea autorităților com­pe­tente din Româ­nia: anu­mite oficii de cadas­tru și pub­lic­i­tate imo­bil­iară și instanțe au apli­cat o inter­pretare mai largă și nele­gală în această materie. Au exi­s­tat cazuri în care a fost apro­bată înscrierea ipotecii legale în favoarea sub­antre­preno­rilor sau, chiar mai departe de lit­era legii, în favoarea unor sub­antre­prenori ai sub­antre­preno­rilor inițiali. Ast­fel de situ­ații ar tre­bui să fie clar sem­nalate și con­tracarate încă din fazele incip­i­ente, având în vedere potențialul impact extrem de neg­a­tiv asupra cir­cuit­u­lui com­er­cial și asupra intere­selor investi­to­rilor ce demarează afac­eri în Româ­nia, atât străi­ni cât și români.

Aces­te situ­ații au luat naștere chiar dacă ben­e­fi­cia­rul a plătit antre­prenoru­lui lucrările efec­tu­ate, însă aces­ta din urmă nu și‑a plătit sub­antre­prenorii.

Însă aseme­nea situ­ații nu ar tre­bui să declanșeze aplic­a­bil­i­tatea ipotecii legale în favoarea sub­antre­preno­rilor, care au alte mijloace legale pen­tru a obține prețul datorat de la antre­prenor.

De ce ar trebui evitată o astfel de practică

O inter­pretare exten­sivă a drep­tu­lui de ipotecă legală a antre­preno­rilor, în sen­sul extin­derii aces­tu­ia și în ceea ce privește sub­antre­prenorii, poate deter­mi­na numeroase prob­leme prac­tice. Un exem­plu ar fi imposi­bil­i­tatea finanțării sau refi­nanțării unei investiții în prezența unei ipote­ci legale nejus­tifi­cate înscrise cu privire la imo­bil ce ar tre­bui acor­dată ca garanție, ceea ce ar prej­u­di­cia ben­e­fi­cia­rul, care va fi forțat să con­teste aces­te ipote­ci legale.

O altă prob­lemă este fap­tul că ast­fel de pro­ce­duri sunt extrem de costisi­toare atât din punc­tul de vedere al tim­pu­lui, cât și al ban­ilor: pro­ce­du­ra de con­testare a unei aseme­nea înscrieri nele­gale poate dura până la unul sau doi ani.

Astfel de proceduri sunt extrem de costisitoare atât din punctul de vedere al timpului, cât și al banilor: procedura de contestare a unei asemenea înscrieri nelegale poate dura până la unul sau doi ani.

1

În cadrul aces­tui arti­col, ben­e­fi­cia­rul lucrării este prezu­mat ca fiind de aseme­nea și pro­pri­etarul aces­teia.

2

Leg­ea nr. 7/1996 a cadas­tru­lui și a pub­lic­ității imo­bil­iare, cu mod­i­ficările și com­pletările ulte­rioare.