Turkey: New Regulations Ginger up Real Property Acquisitions by Foreigners

As of 18 May 2012, reciprocity for foreigners who want to acquire real property in Turkey has been abolished.

Requirements for acquisition of real property by foreigners

Legal basis 

The Turk­ish Con­sti­tu­tion (TC) states, “Every­one has the right to own and inher­it prop­er­ty. These rights may be lim­it­ed by law only in view of the pub­lic inter­est. The exer­cise of the right to prop­er­ty shall not con­tra­vene the pub­lic inter­est.”

Accord­ing­ly, some restric­tions on the acqui­si­tions of real prop­er­ty and lim­it­ed rights in rem over real prop­er­ty by for­eign­ers are reg­u­lat­ed under Arti­cles 35 and 36 of Act No. 2644 (TDA), sub­ject to com­pli­ance with the legal restric­tions.

Recent­ly, new reg­u­la­tions on acqui­si­tions by for­eign investors have dou­bled the num­ber of acqui­si­tions in Turkey.

Past regulations restricting foreigners from investing

In the recent past, due to the reci­procity require­ment (abol­ished through new reg­u­la­tions), the right to acquire real prop­er­ty in Turkey was grant­ed only to those buy­ers who belonged to coun­tries that had grant­ed the same priv­i­lege to Turk­ish cit­i­zens. This was a strong bar­ri­er to the acqui­si­tion of real prop­er­ty by for­eign­ers in Turkey. Many investors had to can­cel their invest­ment plans due to this restric­tive reg­u­la­tion.

The main restric­tions and lim­i­ta­tions were as fol­lows.

Reci­procity require­ment between Turkey and the respec­tive coun­try

For­eign real per­sons (FRP) can acquire real estate in Turkey that is reg­is­tered for res­i­den­tial or busi­ness pur­pos­es in devel­op­ment plans with the reser­va­tion of reci­procity and com­pli­ance with nation­al laws regard­ing mil­i­tary and spe­cial secu­ri­ty areas. Those who can­not meet the reci­procity require­ment may not acquire real prop­er­ty or be grant­ed lim­it­ed rights in rem in Turkey.

Lim­i­ta­tion in area

The total area of real prop­er­ty that a FRP can acquire may not exceed 10% of the area with­in the bor­ders of devel­op­ment plans in each city, and the total area of the real prop­er­ty may not exceed 25,000 m² in total for the whole coun­try.

The new regulations attract foreign investors

Amend­ment No. 6302 (Amend­ment) has amend­ed the TDA as of 3 May 2012, with the aim to reduce the restric­tions on acqui­si­tion of real prop­er­ty in Turkey by for­eign­ers.

The Amend­ment sets restric­tions on the real prop­er­ty acqui­si­tion rights of for­eign­ers by cat­e­goris­ing for­eign per­sons.

FRPs

As of the Amend­men­t’s effec­tive date, the total area of real prop­er­ty and lim­it­ed rights over real prop­er­ty that an FRP can acquire through­out the coun­try may not exceed 300,000 m². Specif­i­cal­ly, this area may not exceed 10% of the coun­try where the respec­tive prop­er­ty is locat­ed. But the Coun­cil of Min­is­ters (CoM) may increase this size up to 600,000 m² if it is in the pub­lic inter­est. CoM deter­mines which coun­tries’ cit­i­zens are allowed to acquire real prop­er­ty in accor­dance with the lim­i­ta­tions under the law.

For­eign legal enti­ties

Under the Amend­ment, for­eign legal enti­ties (enti­ties incor­po­rat­ed and oper­at­ing under the laws of for­eign coun­tries) may also acquire real prop­er­ty and lim­it­ed rights in rem over real prop­er­ty in accor­dance with pro­vi­sions of cer­tain laws, such as Act No. 2634 on Tourism Encour­age­ment and Act No. 4737 on Indus­tri­al Zones. Oth­er com­pa­nies not sub­ject to cer­tain laws may not acquire real prop­er­ty or obtain lim­it­ed rights in rem over real prop­er­ty, except for estab­lish­ing mort­gages in their favour.

For­eign cap­i­tal com­pa­nies (FCC)

FCC (for­eign share­hold­ers own at least 50% of shares or have the author­i­ty to assign or dis­miss the major­i­ty of man­agers) estab­lished in Turkey may freely acquire and use real prop­er­ties to con­duct busi­ness activ­i­ties list­ed in their Arti­cles of Asso­ci­a­tion.

FCC wish­ing to acquire real prop­er­ty or lim­it­ed rights in rem in Turkey must apply to the gov­er­nor­ship where the real prop­er­ty is locat­ed, by pre­sent­ing the required doc­u­ments for their approval. To grant the approval, the Gov­er­nor­ship must deter­mine whether the real prop­er­ty is in a mil­i­tary for­bid­den zone or a mil­i­tary secu­ri­ty zone. If so, the Gov­er­nor­ship will not approve the acqui­si­tion.

There is no need to obtain approval from the Gov­er­nor­ship to estab­lish mort­gages in favour of for­eign cap­i­tal com­pa­nies.

Conclusion

The changes to the reg­u­la­tions will sig­nif­i­cant­ly increase acqui­si­tions by for­eign investors who are plan­ning to expand their busi­ness in a coun­try open for devel­op­ment. Because of these new reg­u­la­tions, Turkey, with its strate­gic posi­tion, has the oppor­tu­ni­ty to become a key area of inter­est.

New regulations on the acquisition of real property by foreign investors have doubled the number of such acquisitions in Turkey.

Türkiye: Yeni Düzenlemeler Yabancıların Gayrimenkul Alımlarını Teşvik Ediyor

18 Mayıs 2012 tarihi itibariyle, Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılara ilişkin karşılıklılık şartı yürürlükten kaldırıldı.

Yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin gereklilikler

Huku­ki Zemin

Türkiye Cumhuriyeti Anayasasın­da (AY) “Herkes, mülkiyet ve miras hak­ları­na sahip­tir. Bu hak­lar, ancak kamu yararı amacıy­la, kanun­la sınır­lan­abilir. Mülkiyet hakkının kul­lanıl­ması toplum yararı­na aykırı ola­maz.” ifade­sine yer ver­ilmek­te­dir.

Bu doğrul­tu­da, yabancıların gayri­menkul ve bu gayri­menkuller üzerinde sınır­lı ayni hak elde edin­im­ler­ine ilişkin kısıt­la­malar, 2644 sayılı Tapu Kanunu (Tapu Kanunu) 35. ve 36. Mad­delerinde düzen­len­miştir.

Son dönem­lerde, yabancı yatırım­cıların gayri­menkul alım­ları­na ilişkin yeni düzen­lemel­er Türkiye’deki gayri­menkul alım­larını iki katı­na çıkardı.

Yabancıların gayrimenkul alımlarını kısıtlayan eski düzenlemeler

Yakın zamana kadar, karşılık­lılık şartı (yeni düzen­lemel­er ile yürür­lük­ten kaldırılmıştır) sebe­biyle, Türkiye’de gayri­menkul alım­ları sadece ken­di ülkesinde Türk vatan­daşları­na aynı şek­ilde imtiyaz sağlanan ülke vatan­daşları­na tanın­mak­tay­dı. Bu durum Türkiye’de yabancıların gayri­menkul alım­ları­na karşı büyük bir engel oluş­tur­mak­tay­dı. Bu kısıt­layıcı düzen­lemel­er sebe­biyle birçok yatırım­cı yatırım plan­larını iptal etmek zorun­da kalmak­tay­dı.

Başlı­ca kısıt­la­malar ve sınır­la­malar aşağı­da­ki gibiy­di:

Türkiye ve İlgili Ülke Arasın­da­ki Karşılık­lılık Şartı

Yabancı gerçek kişil­er (YGK) Türkiye’de, karşılık­lılık şartı karşılan­mak ve askeri ve özel güven­lik alan­ları­na ilişkin ulusal kanun­lara uygun olmak şartı ile imar plan­ların­da ticari faaliyet ve mesken amacıy­la kayıtlı gayri­menkul­leri edinebilir­ler. Bu karşılık­lılık şartını karşıla­mayan­lar Türkiye’de gayri­menkul alımı ve sınır­lı ayni hak edin­i­mi gerçek­leştire­me­zler.

Alan bazın­da sınır­la­malar

YGK tarafın­dan alı­nacak gayri­menkul­lerin toplamı taşın­mazın bulun­duğu ilçede­ki toplam yüzölçümünün %10’unu geçe­mez ve bu gayri­menkul­lerin toplam alanı, ülke genelinde de toplam 25,000 m²’yi geçe­mez.

Yeni düzenlemeler yabancı yatırımcıları cezbediyor

6302 sayılı Bazı Kanun­lar­da Değişik­lik Yapıl­ması­na İlişkin Kanunu (Değişik­lik Kanunu), yabancıların Türkiye’de gayri­menkul alım­ları­na ilişkin kısıt­la­maları azalt­mak gayesiyle Tapu Kanunu’n­da 3 Mayıs 2012 tar­i­hinde değişik­lik yap­mıştır.

Değişik­lik Kanunu yabancı kişi­leri sınıflandırarak gayri­menkul alım­ları­na ilişkin aşağı­da­ki sınır­la­maları yürür­lüğe koy­muş­tur.

Yabancı Gerçek Kişil­er 

Değişik­lik Kanunu’­nun yürür­lüğe gir­iş tar­i­hi itibariyle, yabancı gerçek kişi­lerin satın ala­cağı gayri­menkuller ve sınır­lı ayni hak­ların toplamı ülke genelinde toplam 300,000 m²’yi geçe­mez. Ayrı­ca, bu alan­ların toplamı ilgili gayri­menkulün bulun­duğu ilçe toplamının %10’unu geçe­mez. Bakan­lar Kuru­lu, kamu yararı­na, toplam alanı 600,000 m² alana kadar genişletme yetk­isi­ni haizdir. Bakan­lar Kuru­lu han­gi ülkelerin vatan­daşlarının kanun­lar­da­ki kısıt­la­malara tabi olarak gayri­menkul edin­i­mi gerçek­leştire­bile­ceği­ni belir­ler.

Yabancı Tüzel Kişil­er

Deşik­lik Kanunu uyarın­ca, yabancı tüzel kişil­er (yabancı ülke kanun­ları­na göre kuru­lan ve faaliyet gösteren) 2634 sayılı Tur­iz­mi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Böl­geleri Kanunu gibi özel kanun­lar­da belir­tilen hüküm­lere uygun olarak gayri­menkul alımı ve sınır­lı ayni hak edi­mi gerçek­leştire­bilir­ler. Özel kanun­lara tabi olmayan yabancı tüzel kişil­er, lehler­ine gayri­menkul rehni kurul­ması har­iç olmak üzere, gayri­menkul alımı veya sınır­lı ayni hak edin­i­mi gerçek­leştire­me­zler.

Yabancı Ser­mayeli Şir­ketler

Türkiye’de kuru­lan Yabancı Ser­mayeli Şir­ketler (yabancı hissedarın en az %50 hiss­eye sahip olduğu veya yöneti­ci­lerin çoğun­luğunu ata­ma veya görevden alma hakkını haiz olduğu) Ana Sözleşmelerinde yazılı işlerin gerçek­leştir­ilme­si amacıy­la Türkiye’de serbestçe gayri­menkul alımı gerçek­leştire­bilir­ler.

Gayri­menkul almak veya sınır­lı ayni hak elde etmek isteyen Yabancı Ser­mayeli Şir­ketler, ilgili bel­gel­er ile, gayri­menkulün bulun­duğu yer valil­iğine onay için başvur­mak zorun­dadır. Onayın ver­ilme­si amacıy­la Valilik tarafın­dan ilgili gayri­menkulün askeri yasak­lı bölge, askeri güven­lik böl­gesinde olup olmadığını belir­len­melidir. Bu böl­gel­er içinde kalıy­or­sa, ilgili başvu­ru red­dedile­cek­tir.

Yabancı Ser­mayeli Şir­ket­lerin lehine tesis edile­cek olan taşın­maz rehin­leri için Valilik­ten onay alın­ması­na gerek bulun­ma­mak­tadır.

Sonuç

Düzen­lemel­erde yapılan değişik­lik­ler, gelişime açık bir ülkede işleri­ni geliştirmek isteyen yabancı yatırım­cıların gayri­menkul alım­larını gözle görülür biçimde art­tıra­cak­tır. Yeni düzen­lemel­er­le bir­lik­te Türkiye, strate­jik kon­u­mu sayesinde kilit bir bölge olma imkanı­na sahip bulun­mak­tadır.

Yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımlarına ilişkin yeni düzenlemeler Türkiye’deki gayrimenkul alımlarını iki katına çıkardı.